De populariteit van Tiny Houses groeit snel, vooral vanwege de krapte op de woningmarkt. Tiny Houses zijn ze betaalbaar in vergelijking met traditionele koopwoningen en bieden mensen het gevoel van vrijheid vanwege hun ’tijdelijke karakter’. Bovendien zijn deze kleine woningen van maximaal 50 vierkante meter eenvoudig te plaatsen en te verwijderen, waardoor ze op locaties kunnen staan waar normale woningen, door ruimtegebrek, niet mogelijk zijn.
Een Tiny House wordt gerealiseerd op een plek om er voor een bepaalde tijd te staan, vaak is dit maximaal 10 jaar. Ondanks het tijdelijke karakter van een Tiny House, is de woning bedoeld om er permanent te leven. Een Tiny House lijkt dus een makkelijke oplossing voor het woningprobleem in Nederland, maar is dit juridisch gezien wel écht zo makkelijk? In dit artikel lees je waar jij rekening mee moet houden!
Juridisch vraagstuk: kamperen in een Tiny House?
Tijdens een zaak voerde partijen aan dat een Tiny House een kampeermiddel was, en daarom op grond van de daar geldende APV was vrijgesteld, waardoor er geen omgevingsvergunning nodig was.
De rechtbank van Limburg heeft hier als volgt over geoordeeld.
“Naar het oordeel van de rechtbank kan het ‘Tiny House’, gelet op de hiervoor vermelde uitleg van het begrip bouwwerk in de vaste rechtspraak, als ‘bouwwerk’, zijnde een gebouw, worden aangemerkt. Het ‘Tiny House’ is een bouwconstructie, bestaande uit houten wanden en een dak, van enige omvang. Dat het ‘Tiny House’ is voorzien van wielen en verplaatsbaar is, maakt niet dat er geen sprake meer is van een bouwwerk. Uit de hiervoor genoemde definitie volgt dat een mobiel object eveneens als bouwwerk kan worden aangemerkt, mits het bedoeld is om gedurende langere tijd op dezelfde plaats te functioneren.”[1]
Een Tiny House is een bouwwerk
Een Tiny House wordt, ondanks dat het verplaatsbaar is, beschouwd als een bouwwerk volgens de rechtspraak. Dit betekent dat het moet voldoen aan wet- en regelgeving. Zo is een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk nodig en in sommige gevallen moet er worden afgeweken van het bestemmingsplan met een omgevingsvergunning of wordt zelfs een geheel nieuw bestemmingsplan opgesteld.
De omgevingsvergunning moet door het college worden verleend, als er aan de vijf daarvoor geldende voorwaarden wordt voldaan. Eén van deze eisen is dat moet worden voldaan aan het Bouwbesluit 2012. Daarin zijn regels voor onder andere veiligheid, bruikbaarheid en bescherming van het milieu opgenomen. Dit kan uitdagend zijn, gezien de beperkte ruimte in Tiny Houses. Denk hierbij aan het formaat van de badkamer of een te steile trap. Gelukkig voorziet het Bouwbesluit in een “Gelijkwaardigheidsbepaling” die het mogelijk maakt om af te wijken van specifieke eisen als aangetoond kan worden dat aan de basisprincipes, zoals veiligheid, wordt voldaan. Dit moet uiteraard dan wel onderbouwd worden. Uiteraard mag het bouwwerk niet in strijd zijn met het bestemmingsplan.
Plannen in strijd met het bestemmingsplan?
Iedere gemeente beschikt over één of meerdere bestemmingsplannen. Daarin zijn de regels opgenomen die gelden voor het gebruik van de grond en de bouwwerken die zich daarop bevinden. Voor Tiny Houses moet de bestemming “Wonen” zijn. Als de locatie een andere bestemming heeft, zoals “Agrarisch” of “Groen” moet deze strijdigheid worden opgeheven.
Er zijn twee mogelijkheden om dit te doen: het wijzigen van het bestemmingsplan, of het afwijken met een omgevingsvergunning. Bij een Tiny House volstaat in de meeste gevallen een omgevingsvergunning. Deze omgevingsvergunning kan door het college worden verleend als er sprake is van een goede ruimtelijke ordening én ofwel er een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid bestaat, ofwel de kruimelgevallenregeling toegepast kan worden of een buitenplanse afwijkingsmogelijkheid bestaat.
Om te beoordelen of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening, moet er gekeken worden of het plaatsen van de Tiny House niet leidt tot een “onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat”. In een procedure bij de rechtbank Noord-Nederland werd aangevoerd dat het plaatsen van het Tiny House op een afstand van 6 meter van zijn perceel leidt tot onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat. Hierover oordeelt de rechtbank als volgt:
“Naar het oordeel van de rechtbank mocht het college zich op het standpunt stellen dat het bouwplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en geen onevenredige aantasting oplevert van het woon- en leefklimaat van [eiser]. De afstand tussen de Tiny House en de woning van [eiser] bedraagt circa 20 meter en de geluiden die met het gebruik van de Tiny House gepaard gaan betreffen normale leefgeluiden. Er is tegen die achtergrond onvoldoende gesteld om aan te nemen dat de effecten die de aanwezigheid van de Tiny House heeft op de privacy, het zicht en de rust van [eiser] dusdanig zijn dat ze in deze woonomgeving het aanvaardbare te buiten gaan.“[2]
In deze procedure leidde het plaatsen van het Tiny House dus niet tot strijd met de goede ruimtelijke ordening. Aan dit criteria is dan ook voldaan. Het Tiny House leidt volgens de rechtbank niet tot aantasting van het woon- en leefklimaat van de omwonenden.
Wat is het beleid?
Hoe wordt omgegaan door de Overheid met het verlenen van een omgevingsvergunning en het afwijken van het betemmingsplan, wordt opgenomen in beleid.
Zowel het Rijksbeleid als het provinciaal beleid van Noord-Brabant vormen geen belemmering voor Tiny Houses, zolang de ontwikkeling kleinschalig is binnen bestaand stedelijk gebied of in het buitengebied tot 12 woningen, met aandacht voor duurzaamheid. Gemeentelijk beleid verschilt echter sterk, waar sommige gemeenten zoals beleidsregels hebben opgesteld, terwijl andere nog geen specifiek beleid hebben voor Tiny Houses. Gemert-Bakel, Laarbeek en Eersel hebben beleidsregels en daarbij voorwaarden opgesteld. Andere Brabantse gemeenten hebben enkel in het woonbeleid geregeld dat er ruimte is voor Tiny Houses c.q. tijdelijke woonruimtes, zoals de gemeenten Someren en Geldrop-Mierlo. Er zijn ook gemeenten die nog geen specifiek beleid hebben, zoals de Deurne, Meierijstad en Helmond.
De overheid is over het algemeen wel voorstander van Tiny Houses, zolang het kleinschalige initiatieven zijn, en duurzaamheid mee wordt gewogen.
Over het algemeen staat de overheid positief tegenover kleinschalige en duurzame initiatieven.
Bij Goorts + Coppens Advocaten vinden we duurzaamheid erg belangrijk. Wij beschikken over alle expertise om je te informeren over de mogelijkheden en wet- en regelgeving rondom Tiny Houses.
Wil je meer weten? Neem contact met ons op!
[1] ECLI:NL:RBLIM:2021:2130.
[2] ECLI:NL:RBNNE:2022:4584.
