Heeft de makelaar afdoende gewaarschuwd voor de nietige bepaling in de huurovereenkomst en moet de makelaar daarvoor schriftelijk waarschuwen? Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwaarden heeft daarover uitspraak gedaan.
Waar ging het in deze zaak om?
De verhuurder van het pand heeft aan de makelaar gevraagd een huurovereenkomst op te stellen. De makelaar heeft vervolgens in de concepthuurovereenkomst een bepaling opgenomen dat de ouders van de huurder garant staan voor de betaling van vier maanden huur. De verhuurder ging daarmee niet akkoord. De makelaar heeft daarom de huurovereenkomst aangepast en – op verzoek van de verhuurder – de bepaling opgenomen dat de ouders borg staan voor alle verplichtingen die uit de overeenkomst voortvloeien.
Vanaf 2010 ontstaat een huurachterstand. Ongeveer acht jaar later doet de verhuurder een beroep op de borgtocht. Zonder succes: deze bepaling blijkt ongeldig te zijn, omdat daarin geen maximum was opgenomen.
Daaropvolgend besluit de verhuurder naar de rechter te stappen en vordert hij dat de makelaar een beroepsfout heeft gemaakt door een nietige bepaling in de huurovereenkomst op te nemen. De rechtbank wijst deze vordering af; de makelaar heeft gewaarschuwd dat die bepaling risicovol was. De verhuurder is tegen dit oordeel van de rechtbank in hoger beroep gegaan.
Uitspraak van het hof
Het hof gaat mee met de uitspraak van de rechtbank: de makelaar heeft de verhuurder voldoende gewaarschuwd voor de risicovolle bepaling. Verder is het hof van mening dat een schriftelijke waarschuwing geen vereiste is, omdat de verhuurder zelf de huurder geregeld heeft. Ook heeft de verhuurder direct met de huurder onderhandeld over de huurvoorwaarden; de makelaar was niet betrokken bij dit proces. Bovendien gaat de nietige bepaling over een onderwerp dat niet gebruikelijk is in het onroerend goed, wat betekent dat de makelaar daarover geen bijzondere kennis dient te hebben.
Kortom, de makelaar is niet verplicht de verhuurder schriftelijk te waarschuwen voor een risicovolle bepaling in de huurovereenkomst. Mondeling waarschuwen is voldoende. Om bewijsproblemen te voorkomen, wordt aanbevolen om schriftelijk te waarschuwen.
Vragen
Heb je vragen over je huurovereenkomst en eventuele (nietige) bepalingen, neem dan gerust contact op met Team Vastgoed.
