De Rechtbank Rotterdam heeft op 4 november 2022 uitspraak gedaan over het matigen van een contractuele boete wegens het niet-nakomen van een contractuele verplichting.
Waar ging het in deze zaak om?
Er is een koopakte, volgens het NVM-model, gesloten tussen de verkoper en koper, waarbij een derde digitaal heeft medeondertekend. In die koopakte is een boetebeding opgenomen; als de koper niet aan zijn contractuele verplichtingen voldoet, moet hij een boete betalen bestaande uit 10% van de koopprijs. Vervolgens voldoet de koper niet aan zijn verplichting tot het betalen van de koopprijs. De verkoper stelt de koper in gebreke, maar de koper reageert hier niet op. Daaropvolgend vordert de verkoper het boetebeding bij de rechtbank en zij kent deze vordering bij verstek toe. De koper gaat tegen dit verstekvonnis in verzet.
Een verstekvonnis is een uitspraak van de rechter waarbij een partij niet bij de zitting aanwezig was. Tegen dit vonnis kan in verzet worden gegaan door de partij die niet aanwezig was. Als tegen een verstekvonnis in verzet wordt gegaan, betekent dat de rechter opnieuw inhoudelijk de zaak gaat behandelen. Beide partijen mogen dan opnieuw gehoord worden en de rechter doet opnieuw uitspraak.
Verweer van de koper
De koper is van mening dat de wilsverklaring ontbreekt; hij heeft nooit de koopakte willen sluiten. Hij spreekt geen Nederlands, de koopakte is niet op de juiste manier bevestigd en hij heeft naderhand medegedeeld de koopakte niet te willen ondertekenen. Daarnaast voert de koper het verweer dat hij de koopakte tijdig heeft ontbonden gelet op artikel 7:2 BW. Volgens dat wetsartikel mag een koopakte uiterlijk drie dagen na ondertekening door de koper worden ontbonden. Tot slot vordert hij matiging van de boete.
Uitspraak van de rechter
Allereerst verwerpt de rechtbank het verweer van de koper over het ontbreken van de wilsverklaring. De koper heeft namelijk de koopakte zelf ondertekend en dat is voldoende voor een wilsverklaring. Hierdoor mocht de verkoper erop vertrouwen dat de koper de koopakte wilde sluiten. Dat de koper geen Nederlands spreekt, komt niet voor rekening van de verkoper; dit is het risico van de koper.
Het verweer van de koper over het niet-deugdelijk bevestigen van de koopakte slaagt ook niet. Het ondertekenen van de koopakte is voldoende bevestiging.
Dat de koper naderhand aan de verkoper heeft medegedeeld dat hij niet de bedoeling had de koopakte te ondertekenen, leidt niet tot een ander resultaat. De rechtshandeling, bestaande uit het ondertekenen van de koopakte, was namelijk al verricht.
Daarnaast slaagt het verweer van de koper omtrent het tijdig ontbinden van de koopakte niet. Er is geen concrete ontbindingshandeling verricht. Dit is tevens het geval als de verzetdagvaarding als de ontbindingshandeling gezien moet worden. Deze is namelijk niet binnen drie dagen na ondertekening van de koopakte uitgebracht.
Tot slot gaat de rechtbank in op het beroep tot matiging van de boete. De rechtbank stelt zich op het standpunt dat zij hiermee terughoudend moet omgaan, omdat de boete tussen de partijen overeen is gekomen. De rechtbank matigt de boete, gelet op alle omstandigheden van het geval. Zo is het contact tussen de verkoper en koper gelopen via de derde. Daarnaast is niet gebleken dat voor de verkoper van belang was dat de koopakte ook door de koper was ondertekend. De koop was waarschijnlijk alsnog doorgegaan wanneer alleen de derde de koop was aangegaan. Dit alles betekent dat het afzeggen van andere potentiële kopers en een mogelijk lagere verkoopprijs niet van de koper afhankelijk is. Vervolgens geeft de rechtbank aan ervan overtuigd te zijn dat de koper de koopakte daadwerkelijk niet had willen sluiten. Daarmee wordt ze echter niet ontslaan van haar contractuele verplichtingen. Deze omstandigheid mag volgens de rechtbank wel worden meegenomen in de billijkheidsbeoordeling. Tot slot is van belang – voor het matigen van de boete – dat de verkoper een onherroepelijke titel voor de volledige boete heeft tegenover de derde.
Kortom, ondanks dat het beroep op het ontbreken van een wilsverklaring van de koper niet slaagt, kan de omstandigheid dat de koper de woning niet wenste te kopen wel meespelen in de billijkheidsbeoordeling van de boete.
Vragen
Heb je vragen over een boetebeding of ander contractuele verplichting, neem dan gerust contact op met Team Vastgoed.
