Ieder jaar wordt de WOZ-waarde van onroerende zaken door de gemeente vastgesteld. Het komt regelmatig voor dat eigenaren/gebruikers zich niet kunnen verenigen met de voor hun pand vastgestelde WOZ-waarde. Die waarde is vaak te hoog. En dan volgt daarop een aanslag die hoger is dan verwacht. Zeker nu onroerende zaken de afgelopen jaren door de crisis flink in waarde zijn gedaald. Inmiddels doet zich echter ook een andere tendens voor. Een aantal eigenaren vindt de WOZ-waarde juist te laag. Dat komt niet goed uit bij financieringsaanvragen of bij voorgenomen verkoop. Dit levert een interessante vraag op. Is het mogelijk om een te lage WOZ-waarde in bezwaar en beroep aan te vechten?
De WOZ-waarde is de basis voor de onroerende zaakbelasting. Die belasting is voor gemeentes een belangrijke bron van inkomsten. De WOZ-waarde krijgt vertaling in de WOZ-aanslag, maar werkt ook op andere terreinen door: het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting, waterschapsbelasting en de schenk- en erfbelasting.
Met op niveau gehouden WOZ-waarden en (licht) stijgende tarieven voor de OZB hadden de gemeentes de afgelopen jaren niet te klagen. Een storende factor was wel – jaar in jaar uit – de hoeveelheid bezwaar- en beroepschriften die werd ingediend met uiteenlopende gronden als de aanwezigheid van een autoweg, een fabriek, een varkensstal, een slechte staat van onderhoud, de aanwezigheid van asbest etc. Daarmee probeerden de huiseigenaren gemeentes en vooral de belastingrechter tot een waardevermindering van hun panden te bewegen. Dat kostte de gemeentes veel mankracht en bij verlies ook proceskosten.
Een aantal gemeentes bedacht hiervoor een oplossing. WOZ-waardes werden in plaats van verhoogd juist verlaagd. Tegelijkertijd werden de tarieven voor de OZB verhoogd. Voor deze gemeentes bleek dat een win-win-situatie. De OZB-inkomsten bleven minimaal gelijk of stegen zelfs door het hogere tarief én tegelijkertijd waren gemeentes verlost van de bezwaar- en beroepsprocedures. De huiseigenaren hadden het nakijken. Immers de (lagere) WOZ-waarde gaf geen aanleiding tot bezwaar en het hogere OZB-tarief kan niet worden aangevochten. Dat tarief wordt namelijk bij verordening bepaald en tegen een verordening staat geen rechtsmiddel open. Bovendien was de gevonden oplossing ook toekomstgericht. Als de huizenmarkt weer aantrekt en de verkoopprijzen gaan stijgen kunnen de gemeentes de WOZ-waarden gelegitimeerd verhogen en daarbij de verhoogde OZB-tarieven blijven hanteren.
De lagere WOZ-waarde komt eigenaren in een aantal gevallen bepaald niet goed uit. Hypotheekverstrekkers en potentiële kopers hechten belang aan de WOZ-waarde. De vraag rees dan ook of het mogelijk was om bezwaar- en beroep aan te tekenen tegen een te lage WOZ-waarde. Het antwoord van de bestuursrechter is duidelijk: nee. Een verhoging van de WOZ-beschikking leidt volgens de Rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDH:2014:1534 tot een hogere aanslag OZB en dat is in strijd met het verbod op “reformatio in peius”. Door het instellen van beroep zou men in een slechtere financiële positie terecht kunnen komen en dat verbiedt de Algemene wet bestuursrecht. De hoogste belastingrechter heeft deze uitspraak inmiddels bevestigd.
Is er dan helemaal geen hoop voor woningeigenaren? Jawel. In een aantal gevallen biedt informeel overleg met de gemeente uitkomst. Bellen dus.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Peter Goumans, advocaat Overheid + Omgeving, via p.goumans@gca.nl of 0492-78 01 93.
