Eind september 2011 hebben enkele leden van de Tweede Kamer een wetsvoorstel ingediend, waarin de bescherming van huurders van bedrijfsruimte wordt verbeterd. Het wetsvoorstel moet ertoe leiden dat een verhuurder de huurovereenkomst niet meer kan beëindigen door een beroep te doen op ‘dringend eigen gebruik wegens renovatie’.
Opzeggen wegens dringend eigen gebruik
Op grond van de huidige wet is het mogelijk om als verhuurder van bedrijfsruimte de huur op te zeggen wegens dringend eigen gebruik. Volgens de wet is sprake van dringend eigen gebruik als de verhuurder de bedrijfsruimte wil gaan renoveren en de renovatie niet mogelijk is zonder dat de huur wordt beëindigd. Meestal wordt een huurovereenkomst aangegaan voor twee termijnen van vijf jaar. Als de verhuurder tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar de huur opzegt en de rechter van oordeel is dat de grond van dringend eigen gebruik opgaat, kan de rechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen. Indien de verhuurder tegen het einde van de tweede termijn van vijf jaar de huurovereenkomst opzegt, zal de rechter de vordering tot beëindiging van de huur toewijzen. In de eerste termijn heeft de huurder nog een redelijke kans om de beëindiging van de huur tegen te gaan, in de tweede termijn is dat niet meer zo.
Wetsvoorstel ten bate van huurders
Het wetsvoorstel is ingediend met de gedachte dat de rechtspositie van huurders van bedrijfsruimten momenteel onvoldoende wordt beschermd. Er wordt niet genoeg rekening gehouden met de belangen van de huurders, waardoor bijvoorbeeld een winkelier snel op straat kan komen te staan. In de toelichting bij het wetsvoorstel staat dat verhuurders nu vaak de beëindigingsgrond van dringend eigen gebruik wegens renovatie gebruiken om op eenvoudige wijze van de huurder af te komen. Er zijn gevallen bekend, waarbij deze grond door de verhuurder werd opgevoerd, terwijl het gehuurde object gerenoveerd had kunnen worden zonder opzegging van de huur en gevallen waarbij het gehuurde object vervolgens helemaal niet werd gerenoveerd.
Belangen verhuurder versus belangen huurder
Als het wetsvoorstel door de Tweede en de Eerste Kamer komt en wordt aangenomen, kan de verhuurder renovatie niet langer als grond voor dringend eigen gebruik opvoeren. Als een verhuurder dan de verhuurde bedrijfsruimte wil renoveren, zal hierover geprocedeerd moeten worden bij de rechter. De rechter zal de belangen van de huurder dan afwegen tegen de belangen van de verhuurder. Hierbij zullen de omstandigheden doorslaggevend zijn, zoals de noodzaak van de renovatie, de duur van de huurovereenkomst, de door de verhuurder aangeboden vergoeding en de beschikbaarheid van alternatieve bedrijfsruimte. In dat geval zal de mogelijkheid om de huur op te zeggen voor de verhuurder veel beperkter zijn. Dit betekent dat de huurder (als dit wet wordt) ook een redelijke kans maakt als de verhuurder tegen het einde van de tweede termijn de huur opzegt. Dan moet de rechter namelijk ook bij de tweede termijn van vijf jaar een belangenafweging maken en is hij niet meer gehouden om de vordering tot beëindiging van de huur toe te wijzen.
Wil je meer weten over dit onderwerp, neem dan contact op met Wesley Rhoe, teamvoorzitter Vastgoed via 0493 – 331485 of w.rhoe@gca.nl.
