Als verhuurder is het verstandig om bij aanvang van een huurovereenkomst een beschrijving van het gehuurde op te maken. Aan de hand van die beschrijving kan worden bekeken hoe het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst opgeleverd moet worden. Indien geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, wordt wettelijk verondersteld dat huurder het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. De verhuurder kan tegenbewijs leveren, maar vaak lukt dit niet.
Regelmatig staat in een dergelijke beschrijving dat het gehuurde ‘in goede staat en zonder gebreken’ is opgeleverd. De enkele clausule “in goede staat ontvangen” geeft geen beschrijving aan van het gehuurde. Maar ook een beschrijving waarin van elke ruimte specifiek een aantal onderdelen is opgesomd, en daarachter kan worden aangevinkt of de status ‘goed’ of ‘redelijk’ is, achtte het Gerechtshof te ’s Hertogenbosch onvoldoende.
Wanneer kan een beschrijving wel als een beschrijving van het gehuurde worden aangemerkt in de zin van de wet? Ook hieromtrent gaf het gerechtshof enige duidelijkheid . Een beschrijving moet de toestand van verschillende onderdelen van het gehuurde zodanig concreet en nauwkeurig aangeven dat daaruit kan worden afgeleid in welke staat de huurder het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst heeft aanvaard. Uit de beschrijving moet in ieder geval voldoende blijken wat de staat van het gehuurde feitelijk inhield op het moment van de aanvaarding van de huurovereenkomst. Ook moet uit de beschrijving kunnen worden opgemaakt hoe het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst opgeleverd moet worden.
Wanneer een voldoende duidelijke beschrijving ontbreekt, moet men ervan uitgaan dat er geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt en wordt aangenomen dat de staat bij de oplevering dezelfde was als die bij de aanvang van de huur. Het ligt dan op de weg van de verhuurder om te bewijzen dat de staat bij aanvang van de huur een andere was. Hoe kan dit het beste gedaan worden?………Door het maken van foto’s.
De tip die wij u kunnen geven: maak foto’s van het gehuurde en hecht deze aan de beschrijving en geef aan (met verwijzing naar de foto’s) in welke staat het gehuurde bij het einde van de huur opgeleverd moet worden.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Wesley Rhoe, advocaat vastgoed, w.rhoe@gca.nl of 0493-331473.
