In de vastgoedpraktijk komen ze regelmatig voor: voorkeursrechten en koopopties. Uit de rechtspraak volgt dat regelmatig discussie ontstaat over de vraag of een bepaling in een overeenkomst een voorkeursrecht is of een koopoptie en wat de (rechts)gevolgen daarvan zijn. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden wees onlangs twee arresten over contractuele voorkeursrechten die duidelijkheid geven over deze discussie.
Wat is een voorkeursrecht en wat is een koopoptie?
Allereerst is van belang wat een voorkeursrecht eigenlijk is en wat een koopoptie is. Een voorkeursrecht wordt omschreven als een door de wet of bij contract verleend vorderingsrecht, dat aan de gerechtigde de bevoegdheid geeft om, bij voorgenomen verkoop of vervreemding van een zaak, van de eigenaar van die zaak te eisen dat deze haar allereest aan hém te koop aanbiedt. Met andere woorden: een voorkeursgerechtigde heeft het recht om te eisen dat de zaak waarop een voorkeursrecht is gevestigd eerst aan hem wordt aangeboden, voordat het aan iemand anders kan worden verkocht. Voorkeursrechten worden bijvoorbeeld overeengekomen in de familiesfeer, als partijen niet willen dat onroerend goed (zoals een boerderij of een landhuis) zomaar aan een derde buiten de familie wordt verkocht. De gedachte daarachter kan zijn dat men wil dat het onroerend goed in de familie blijft, bijvoorbeeld omdat er emotionele waarde aan wordt gehecht of omdat het onroerend goed al generaties lang bezit is van de familie.
Een koopoptie gaat verder dan een voorkeursrecht. Een recht van koop of koopoptie is namelijk een contractueel of anderszins verleend wilsrecht van vermogensrechtelijke aard, dat aan de gerechtigde voor een bepaalde of onbepaalde tijd de bevoegdheid geeft om een zaak (of ander goed) te kopen, tegen een meestal vooraf vastgelegde prijs. De koop komt door een enkele verklaring van de gerechtigde tot stand.
Voorkeursrecht versus koopoptie
In één van de zaken waarover het Hof Arnhem-Leeuwarden moest oordelen, was de vraag of een koopovereenkomst tot stand komt op het moment dat de verkoper het onroerend goed aanbood aan de voorkeursgerechtigde en de voorkeursgerechtigde aangaf van haar voorkeursrecht gebruik te willen maken, waarbij de voorkeursgerechtigde aangaf ook akkoord te zijn met de door drie taxateurs vastgestelde koopprijs, waarna de verkoper vervolgens aangaf niet voor het getaxeerde bedrag te willen verkopen omdat hij het te laag vond. Van belang daarbij is dat in de voorkeursrechtbepaling in het contract stond dat alleen de voorkeursgerechtigde na taxatie nog kon afzien van haar voorkeursrecht. In het contract stond niets over dat de verkoper na taxatie nog het recht had om af te zien van verkoop.
Het hof oordeelt dat een koopovereenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding. Daarvoor is volgens het hof wilsovereenstemming nodig over de essentialia van de koopovereenkomst. Wat de essentialia zijn, is volgens het hof afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In dit geval waren de prijs, het object, de leveringsdatum en de betalingscondities van belang. Het hof stelt vast dat partijen worden geacht om de getaxeerde koopprijs te hebben vastgesteld, omdat deze is vastgesteld door de deskundigen conform de voorkeursrechtbepaling. Dat betekent volgens het hof echter niet dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat er geen overeenstemming was over de andere essentialia. Het maakt daarbij volgens het hof niet uit dat in de voorkeursrechtbepaling alleen staat dat de voorkeursgerechtigde het recht heeft om na taxatie van het onroerend goed alsnog af te zien van de koop. Dat betekent volgens het hof immers niet dat de verkoper die mogelijkheid niet heeft, ook al staat dat niet in de voorkeursrechtbepaling. Het hof oordeelt verder dat de verkoper niet onrechtmatig heeft gehandeld of wanprestatie heeft gepleegd door na de taxatie de onderhandelingen af te breken. Het hof overweegt daarover dat het iedereen vrij staat om onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarvan was in dit geval geen sprake volgens het hof. De voorkeursgerechtigde kon dus geen aanspraak maken op een contractuele boete dan wel schadevergoeding.
Hoewel de vergelijking met de koopoptie in het arrest van het hof niet direct wordt gemaakt, lijkt het erop alsof de voorkeursgerechtigde haar voorkeursrecht uitlegde als een koopoptie. Zij stelde immers dat een koopovereenkomst tot stand kwam toen zij aangaf van haar voorkeursrecht gebruik te willen maken en dat zij akkoord was met de getaxeerde koopprijs. Het hof maakt echter duidelijk dat een voorkeursrecht niet zo ver gaat. De contractsvrijheid staat er kort gezegd aan in de weg dat met een beroep op het voorkeursrecht al meteen een koopovereenkomst ontstaat.
Wanneer is een bepaling een voorkeursrecht en wanneer een koopoptie?
In de andere zaak ging het hof in op de uitleg van een voorkeursrecht. Het hof oordeelt dat een voorkeursrecht moet worden uitgelegd aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf en niet aan de hand van de objectieve uitlegmaatstaf. Dat betekent dat je een voorkeursrecht niet kan uitleggen op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg. In het verlengde daarvan is van belang dat uit het woord ‘Voorkeursrecht’ boven de contractuele bepaling nog niet volgt dat er ook daadwerkelijk sprake is van een voorkeursrecht, aldus het hof. Voor de uitleg van een voorkeursrechtbepaling komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Alle omstandigheden van het geval zijn dus van belang.
In de tweede kwestie had de verkoper het onroerend goed (in dit geval een perceel bedrijfsgrond) al op Funda gezet voordat het te koop was aangeboden aan de voorkeursgerechtigde. De voorkeursgerechtigde vond dat in strijd met de voorkeursrechtbepaling en eiste contractuele boetes van de verkoper. Het hof oordeelt dat het voorkeursrecht niet is geschonden met de plaatsing van het perceel bedrijfsgrond op Funda. Het staat de verkoper volgens het hof vrij om te onderhandelen met andere partijen. Dat is niet in strijd met het voorkeursrecht. Het hof oordeelt ten slotte nog dat zelfs het sluiten van een koopovereenkomst met de ontbindende voorwaarde dat het voorkeursrecht wordt benut, geen strijd oplevert met het voorkeursrecht. Ook uit deze overwegingen van het hof volgt dus dat een voorkeursrecht een minder vergaande strekking heeft dan een koopoptie.
Conclusie
Uit de rechtspraak volgt dat voorkeursgerechtigden hun voorkeursrecht regelmatig (en dus te ruim) uitleggen als een koopoptie, waardoor onduidelijkheid ontstaat over de rechten en verplichtingen van de verkopende partij en de voorkeursgerechtigde partij bij een mogelijke verkoop. Het is daarom aan te raden om op voorhand – al tijdens de onderhandelingen – duidelijkheid te scheppen over het onderscheid tussen (de reikwijdte van) een voorkeursrecht en (de reikwijdte van) een koopoptie.
Heb je vragen over een voorkeursrecht of koopoptie, neem dan gerust contact op met Rico Ligtvoet, advocaat Vastgoed + Onderneming, via het e-mailadres r.ligtvoet@gca.nl of telefoonnummer 06-15107759.
