Dat het kopen van een woning momenteel een lastige klus is vanwege de oververhitte woningmarkt, is een understatement. Om toch een droomhuis te kunnen kopen, nemen sommige kopers grote risico’s, bijvoorbeeld door koopovereenkomsten te sluiten zonder financieringsvoorbehoud. Maar zelfs als je wel een financieringsvoorbehoud afspreekt, is het oppassen geblazen voor de (contractuele) valkuilen van de koop van een woning. Dat blijkt uit een recent arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden.
Wat was er aan de hand?
Koper kocht een woning voor de koopprijs van € 227.000. In de koopovereenkomst stond een financieringsvoorbehoud dat inhield dat koper van de overeenkomst af kon als hij niet voor een bepaalde datum een hypotheek kon krijgen. Koper deed daarop een aanvraag voor een hypotheek, maar die werd afgewezen. Koper heeft zich vervolgens te laat op het financieringsvoorbehoud beroepen, waardoor hij verplicht was om de woning af te nemen voor de overeengekomen koopprijs. Dat deed koper echter niet, omdat hij de woning zonder hypotheek niet kon betalen.
In de koopovereenkomst stond een boeteclausule van 10% van de koopsom als koper niet aan zijn verplichtingen zou voldoen. Verkopers hebben vervolgens aanspraak gemaakt op de boete en vorderden dus een bedrag van € 22.700 van koper. Koper wilde de boete echter niet betalen, waarna verkopers naar de rechter zijn gestapt. Verkopers hebben vervolgens de woning voor € 2.000 minder aan iemand anders verkocht.
Wat vond de rechter?
De kantonrechter oordeelde eerder dat koper de volledige boete moet betalen. Koper was het daarmee niet eens en vond dat de boete gematigd moest worden. Koper stelde om die reden hoger beroep in. Het hof is het echter eens met de kantonrechter.
Boetematiging
Het hof gaat eerst in op de vraag of de contractuele boete gematigd moet worden. Daarbij benoemt het hof de vaste rechtspraak van de Hoge Raad over boetematiging. Volgens de Hoge Raad is matiging alleen toegestaan ‘indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist.’
Deze maatstaf dwingt de rechter tot terughoudendheid: de rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot boetematiging gebruik maken als de toepassing van een boeteclausule in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het geding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. In een geval als het onderhavige – koop en verkoop van een woning tussen particulieren – hoeft de rechter niet minder terughoudend te zijn.
Ook in dit geval gaat het hof in op de omstandigheden van het geval. Het hof weegt mee dat de boetebepaling is opgenomen in het veelgebruikt contract voor de koop van een woning (namelijk het standaardcontract van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM)). Verder vindt het hof van belang dat de contractuele boete als prikkel dient om partijen hun afspraken te laten nakomen en dus van belang is voor het onderlinge vertrouwen tussen partijen. Gelet daarop komt het hof tot het oordeel dat de (hoogte van de) boete voor rekening en risico van koper komt. Dat geldt volgens het hof in het bijzonder vanwege het feit dat koper een beroep had kunnen doen op het financieringsvoorbehoud als hij op tijd was geweest. Koper had daarvoor alle gelegenheid en is er zelfs door zijn hypotheekadviseur nog op gewezen, maar is te lang blijven stilzitten, waardoor hij nu op de blaren moet zitten.
Het hof concludeert dat de contractuele boete van 10% niet buitensporig is. Dat de schade van verkopers in verband met de lagere verkoopprijs maar € 2.000 is, doet er volgens het hof niet toe. Ook het feit dat koper een zwakke financiële positie heeft, leidt in dit geval niet tot matiging van de boete.
Conclusie
De conclusie is dat de koper de volledige boete van € 22.700 aan verkopers moet betalen, nog te vermeerderen met wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten. Niet tijdig een beroep doen op het financieringsvoorbehoud toen duidelijk werd dat hij geen hypotheek kon krijgen, is voor de koper dus een dure aangelegenheid geworden.
Voor kopers van woningen in het algemeen geldt dat je scherp moet zijn op fatale termijnen in de koopovereenkomst. Lees de overeenkomst goed door en/of laat je adviseren. Als je een financieringsvoorbehoud maakt en erachter komt dat je de woning (toch) niet kunt betalen, beroep je dan op tijd op het financieringsvoorbehoud. Doe je dat niet, dan kan de verkoper je aan de overeenkomst houden.
Heb je advies nodig bij het sluiten van een (ver)koopovereenkomst? Of heb je andere vragen bij het kopen van een huis? Neem dan contact op met Rico Ligtvoet.
