In 2011 heeft de Hoge Raad aanvaard dat alleen een particuliere (ver)koper zich mag beroepen op het “schriftelijkheidsvereiste” bij de koop van een woning. Het schriftelijkheidsvereiste houdt in dat de koop van een woning schriftelijk dient te worden aangegaan. Als de koop van een woning door particulieren niet schriftelijk tot stand komt, is er geen sprake van een geldige koopovereenkomst. Een professionele (ver)koper (zoals een vastgoedbeheerder) kan geen beroep doen op het vereiste van schriftelijkheid, waardoor er in dit geval ook mondeling een koopovereenkomst voor een woning tot stand kan komen.
Nuances
Iedereen die weleens te maken heeft gehad met de juridische praktijk kan het beamen; er is maar weinig echt zwart-wit. Zo ook in het geval van het schriftelijkheidsvereiste. Want wat gebeurt er bijvoorbeeld als een professionele verkoper een mondelinge overeenkomst schriftelijk bevestigt aan de koper met de vraag om het geschrift te ondertekenen, waarna de koper vervolgens weigert te ondertekenen? Deze vraag speelde bij het Gerechtshof Arnhem.
Verkocht?!
In de Arnhemse zaak ging het om een professionele verkoper die met een koper mondelinge overeenstemming had bereikt over de verkoop van een landgoed. De verkoper heeft de mondelinge overeenstemming vastgelegd in een geschrift. Dit geschrift is ter ondertekening naar de koper gestuurd met de vraag om het binnen (redelijke) termijn ondertekend terug te sturen. De koper stuurde het geschrift echter niet terug, waarna de verkoper zich (na herhaaldelijke herinneringen en het verstrijken van de termijn) niet meer gebonden voelde aan de overeenkomst en dus op zoek is gegaan naar een andere koper. De oorspronkelijke koper was het hier niet mee eens en beroept zich op de mondelinge overeenkomst.
De uitspraak
Volgens het Arnhemse Hof kan de koper zich niet beroepen op de mondelinge overeenkomst. De koper had immers geweigerd om binnen een redelijke termijn het geschrift te ondertekenen en terug te sturen. Een andere opvatting zou volgens het Hof tot onevenwichtigheid leiden omdat de verkoper dan voor langere (zelfs onbepaalde) tijd gebonden is aan de koopovereenkomst, terwijl de koper de gebondenheid aan de overeenkomst voor onbepaalde tijd kan uitstellen. Deze onevenwichtigheid is volgens het Hof onwenselijk, waardoor de verkoper zich in dit geval kon beroepen op het ontbreken van een schriftelijke overeenkomst.
Wilt u meer weten over de (totstandkoming van een) schriftelijke of mondelinge koopovereenkomst voor een woning? Neem dan contact met Thomas Berkhout, advocaat vastgoed, via t.berkhout@gca.nl of op 0493-331483.
