Via Airbnb, een populaire verhuurwebsite, kunnen mensen over de hele wereld privé-accommodaties aanbieden en boeken. De huurder die zonder toestemming van de verhuurder via deze website onderverhuurt, loopt echter grote kans om uit zijn huurwoning gezet te worden.
Op grond van artikel 7:244 BW is het een huurder niet toegestaan de woning (zonder toestemming van de verhuurder) onder te verhuren, ook als de huurperiode van korte duur is. Dit is slechts anders wanneer de huurder zelf in de woning verblijft en een deel daarvan, bijvoorbeeld een kamer, aan een derde verhuurt. Om deze wettelijke bevoegdheid van de huurder te beperken, wordt meestal een onderverhuurverbod opgenomen in de huurovereenkomst. Huurders met een dergelijk verbod mogen (in beginsel) niet onderverhuren en dus ook geen toeristen via Airbnb in hun huis laten verblijven. Indien toch overgegaan wordt tot onderverhuur, pleegt de huurder wanprestatie jegens de verhuurder. In de meeste gevallen kan dan met succes ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden gevorderd.
Verboden onderverhuur via Airbnb hoeft echter niet altijd te leiden tot ontruiming van het gehuurde. De rechtbank in Rotterdam oordeelde op 6 november 2015 namelijk, dat het onderverhuren van de huurwoning wel als tekortkoming kon worden beschouwd, maar dat deze tekortkoming in dat geval niet zo ernstig was dat deze tot ontruiming moest leiden. In die zaak stelde de verhuurster dat de huurster tekort was geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, door de woning zonder toestemming van de verhuurster onder te verhuren. De huurster bleek namelijk (delen van) haar woning ter verhuur aan te bieden via Airbnb, terwijl in de huurovereenkomst stond dat onderhuur verboden was. Van permanente verhuur aan woningzoekenden was echter geen sprake, aangezien de verhuur zich richtte op toeristen met telkens korte verhuurperiodes. Daarbij verbleef de huurster naast de huurders in de huurwoning en was er zodoende enkel sprake van gedeeltelijke verhuur. Om deze redenen oordeelde de rechtbank dat de onderverhuur via Airbnb afwijkt van de ‘klassieke onderverhuur’ waartegen het onderverhuurverbod was gericht.
Deze beoordeling kan anders zijn in het geval de huurder de woning verlaat ten gunste van de onderverhuur van de volledige huurwoning. Door die handelwijze kan immers een sociale huurwoning gebruikt worden door een derde partij, die daarvoor niet op de juiste wijze in aanmerking is gekomen.
Hoewel het de verhuurder vrij staat onderverhuur tegen te gaan, is de rechter in de zaak die in Rotterdam speelde van oordeel, dat onder de gegeven omstandigheden het ongerechtvaardigd is was om ontbinding van de al 21 jaar durende huurovereenkomst, met alle gevolgen voor de huurster van dien, toe te wijzen. Hierbij was van belang dat van eerdere voorlichting van de verhuurster aan haar de huurster over haar standpunt ten aanzien van verhuur via Airbnb of vergelijkbare websites, niets was gebleken. Ook had de huurster direct na de eerste aanzegging van de verhuurster de verhuuractiviteiten gestaakt. De waardering van de aard of omvang van de inbreuk, kan dus anders uitpakken naarmate voor huurders duidelijker wordt dat verhuurders deze wijze van onderverhuur via Airbnb (of vergelijkbare sites) niet aanvaarden en bij inbreuk ontbinding van de huurovereenkomst nastreven.
Als je er als verhuurder voor wilt zorgen, dat je huurder geen gebruik maakt van dergelijke onderverhuur, dan doe je er verstandig aan dit uitdrukkelijk aan te geven en op te nemen in de huurovereenkomst.
Voor meer informatie kan contact opgenomen worden met Thomas Berkhout, advocaat Vastgoed en Onderneming via t.berkhout@gca.nl of 0493-331481.
