Stel u krijgt te maken met een leegstand van uw winkelpand, bedrijfspand of woning en u wilt overgaan tot tijdelijk verhuur. Dit in afwachting van een levering na verkoop, renovatie, sloop, of iets dergelijks. U sluit vervolgens met een huurder een overeenkomst voor bepaalde tijd. Het moment breekt aan dat de huurperiode is verstreken en u verzoekt de huurder het pand of de woning te verlaten. De huurder weigert dit en stelt dat hij huurbescherming geniet. Kan dat zomaar?
Huurder staat sterk
In mijn praktijk word ik regelmatig geconfronteerd met deze vraag en vaak is dan de conclusie dat de huurder inderdaad huurbescherming geniet en het niet eenvoudig is om de huurder eruit te krijgen.
In Nederland genieten huurders namelijk huurbescherming indien de verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen. Indien een huurder niet instemt met beëindiging van de huurovereenkomst, dan geniet hij bescherming en hoeft hij niet zonder meer het pand of de woning te verlaten. Dit kan zelfs ook zo zijn als de overeengekomen huurperiode (bepaalde tijd) is verstreken. De gang naar de rechter is dan de enige mogelijkheid die de verhuurder heeft om de huurder te dwingen het pand of de woning te verlaten.
Verschil in huurbescherming
De mate waarin een huurder huurbescherming geniet, verschilt per soort huurobject en hoe dat object wordt gebruikt. Huurders van woningen en winkelruimtes genieten vergaande huurbescherming, terwijl dat bij kantoorruimtes (overige bedrijfspanden) minder is.
Verhuurder gebonden aan wettelijke gronden
Bij verhuur van woningen en winkelruimtes kan een verhuurder de huurovereenkomst beëindigen door opzegging van de huurovereenkomst. De opzegging heeft slechts werking als de opzegging gepaard gaat met een wettelijke opzeggrond. Bovendien moet de verhuurder van de rechter een bevestiging krijgen dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Pas dan krijgt de verhuurder de mogelijkheid de huurder eruit te zetten. Kortom, een verhuurder is gebonden aan de wettelijke gronden voor opzegging en zal naar de rechter moeten stappen.
Bij kantoorpanden (overige ruimtes) geniet een huurder bescherming doordat hij de rechter kan verzoeken om de termijn te verlengen waarbinnen hij het pand moet verlaten. Bij kantoorpanden dient de huurder in beginsel dus zelf naar de rechter te stappen.
Tijdelijke verhuur
Indien u uw winkelruimte of woning tijdelijk wilt verhuren en u wilt dat de huurder na de overeengekomen huurperiode de woning of het pand verlaat, dan is het opnemen van een bepaalde tijd in de huurovereenkomst vanwege de huurbescherming onvoldoende. Voor kantoorpanden is dit in beginsel wel voldoende.
Toch zijn er mogelijkheden om uw woning of pand te verhuren zonder dat de huurder huurbescherming geniet en waarbij de huurder na de overeengekomen huurperiode de woning of het pand dient te verlaten.
Zo kunt u uw woning verhuren op grond van de Leegstandwet. Bij verhuur op grond van de Leegstandwet wordt de huurbescherming voor de huurder buiten werking gesteld. Verder biedt de Leegstandwet ook de mogelijkheid om uw kantoorpand tijdelijk te verhuren als woonruimte. Daarnaast kunt u een huurovereenkomst aangaan die naar haar aard van korte duur is. Ook bij deze overeenkomst is huurbescherming niet aan de orde.
Ten aanzien van winkelruimte biedt de wet u de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten voor maximaal 2 jaar waarbij de huurder geen huurbescherming geniet. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om huurbescherming contractueel uit te sluiten. Voor deze laatste mogelijkheid dient wel vooraf toestemming gevraagd te worden aan de kantonrechter.
Conclusie
Let op bij tijdelijk verhuur van uw woning of pand in verband met de huurbescherming van een huurder. Volsta niet met het enkel opnemen van een huurperiode (bepaalde tijd), maar maak gebruik van de mogelijkheden die u heeft om te voorkomen dat een huurder huurbescherming geniet.
Voor meer informatie kunt u terecht bij Thomas Berkhout, advocaat vastgoed, via t.berkhout@gca.nl of op 0493-331483.
