Verhuurders worden steeds vaker geconfronteerd met malafide huurders. Met alle gevolgen van dien. Drugsgerelateerde activiteiten in een bedrijfspand kunnen zomaar tot gevolg hebben dat het bedrijfspand voor lange periode wordt gesloten door de burgemeester. Deze maand publiceerde onze hoogste bestuursrechter (de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State) een overzichtsuitspraak over het sluiten van drugspanden. Uit deze uitspraak komt een aantal aandachtspunten naar voren voor burgemeesters én verhuurders van panden. Tijd voor een korte update onder welke voorwaarden over mag worden gegaan tot sluiting van een pand, maar ook hoe voorkom je als verhuurder dat je pand wordt gesloten?
Op grond van artikel 13b, eerste lid, van de Opiumwet heeft de burgemeester het recht om een woning of (bedrijfs)pand te sluiten als in de woning een handelshoeveelheid drugs wordt aangetroffen.
Wanneer er in een woning en handelshoeveelheid drugs wordt aangetroffen, moet de burgemeester de betrokken belangen af wegen bij zijn besluit om een woning of pand te sluiten. Dit noemt men een discretionaire bevoegdheid. Het is vervolgens aan de bestuursrechter om te toetsen of de burgemeester in redelijkheid tot zijn besluit heeft kunnen komen. Hij zal hierbij kijken naar het beleid dat in de gemeente gevoerd wordt. In de uitspraak wordt vervolgens een aantal hoofdlijnen uiteen gezet waar op gelet moet worden.
Stap 1) Noodzakelijkheid van de sluiting
In de eerste plaats moet er aan de hand van de ernst en omvang van de overtreding worden beoordeeld in hoeverre het sluiten van een woning noodzakelijk is ter bescherming van het woon- en leefklimaat bij de woning en het herstel van de openbare orde. Voor deze beoordeling zijn een aantal punten belangrijk:
- Ernst en omvang van de overtreding
Bij aanwezigheid van meer dan 0,5 gram harddrugs of meer dan 5 gram softdrugs in een pand, wordt in beginsel aangenomen dat de drugs bestemd waren voor de handel. Bij een geringe overtreding van deze aantallen kan de burgermeester volstaan met een minder verstrekkende maatregel zoals een waarschuwing. Het is hier voor ook van belang welk soort drugs wordt aangetroffen. In principe zal bij een handelshoeveelheid harddrugs de noodzaak om tot sluiting over te gaan dan ook groter zijn dan bij harddrugs. Recidive en de locatie van het pand spelen ook een rol. - Feitelijke handel in het pand
In verband met de ernst en omvang van de overtreding, is ook van belang of de drugs daadwerkelijk vanuit het pand werden verhandeld. Met een sluiting wordt de bekendheid van een pand als drugspand weggenomen en wordt de ‘loop’ naar een pand eruit gehaald. Worden de aangetroffen drugs niet vanuit het pand verhandeld? Dan kan dit dus een reden zijn om minder snel over te gaan tot sluiting. Handel vanuit het pand kan worden aangenomen op grond van politiewaarnemingen, meldingen en verklaringen, maar bijvoorbeeld ook op grond van het aantreffen van een weegschaal, verpakkingsmaterialen, een grote hoeveelheid geld of wapens.
Stap 2) Evenredigheid van de sluiting
Als de sluiting van een pand noodzakelijk wordt geacht, moet vervolgens de sluiting ook evenredig zijn. Voor de beoordeling van de evenredigheid zijn de hierna te bespreken omstandigheden van belang.
- Verwijtbaarheid
Persoonlijke verwijtbaarheid is géén vereiste voor een sluiting. Ook als tegen de betrokkene een strafzaak voor de overtreding is aangespannen en die strafzaak vervolgens door bijvoorbeeld een vrijspraak of anderszins niet in een straf resulteert, betekent dat niet dat de burgemeester van sluiting had moeten afzien. Een bestuursrechtelijke sluiting staat namelijk los van een eventuele strafrechtelijke procedure. Het ontbreken van iedere betrokkenheid bij de overtreding kan echter maken dat de burgmeester niet in redelijkheid van zijn bevoegdheid gebruik heeft kunnen maken. Wanneer je als bewoner bijvoorbeeld niet op de hoogte was, en niet redelijkerwijs op de hoogte kon zijn van de aanwezigheid van de aangetroffen drugs, kan er geen verwijt worden gemaakt.Voor verhuurders ligt dit iets genuanceerder. Van een verhuurder wordt namelijk verwacht dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het pand wordt gemaakt. De rechtspraak daarover brengt mee dat verhuurders concreet toezicht moeten houden op het gebruik van een pand dat ze verhuren. Het is niet genoeg als ze het pand alleen maar bezoeken. Je moet controles uitvoeren die zijn gericht op het gebruik van het pand. - Gevolgen van de sluiting
Wanneer een bewoner om medische redenen de woning niet kan verlaten, kan dit een rol spelen bij het besluit van de burgemeester. Daarbij is ook van belang in hoeverre de betrokkene zelf een geschikte vervangende woonruimte kan regelen. - Aanwezigheid van minderjarige kinderen
Hoe hard het ook klinkt, de aanwezigheid van minderjarige kinderen in een woning is op zichzelf in principe geen bijzondere omstandigheid op grond waarvan de burgemeester van een sluiting moet afzien.
Zoals je ziet moet de burgemeester met een aantal punten rekening houden voordat hij tot sluiting van een pand kan komen. Deze punten vormen dan ook mogelijke gronden om aan te voeren tegen een voornemen tot sluiting. Krijg je als verhuurder te maken met de sluiting van een pand, dan is het raadzaam om snel in actie te komen en te kijken en te kijken of en hoe sluiting kan worden voorkomen. Nog veel beter is hoe kan je als verhuurder kan voorkomen dat je wordt geconfronteerd met sluiting.
Van een verhuurder, zeker van een professionele verhuurder, wordt veel verwacht in het kader van de zorgplicht. Het is dus goed om hier zorgvuldig mee om te gaan. Als drugsrelateerde zaken worden ontdekt in het pand, kan dit immers grote (financiële) gevolgen voor verhuurders hebben. Hoe voorkom je deze problemen? Nieuwe huurder of nieuw huurcontract nodig? Wij helpen je graag. Voor een vaste prijs passen wij jouw huurovereenkomst aan.
Neem hiervoor vrijblijvend contact op met Irene van Geel.
