Een huurder moet het veld ruimen, indien de verhuurder (eigenaar) aangeeft het pand om dringende redenen voor eigen gebruik nodig te hebben. Of een door de verhuurder aangevoerde reden, dringend genoeg is voor beëindiging van het huurcontract, dient een rechter te beoordelen. Zo kan bij noodzakelijke bouw- en renovatiewerkzaamheden onder bepaalde omstandigheden niet van de verhuurder worden verwacht dat hij het huurcontract voortzet. Het belang van de verhuurder om te renoveren, moet worden afgewogen tegen het belang dat de huurder heeft bij voortzetting van het huurcontract.
Renovatie reden voor beëindiging?
Bij woonruimtes kan het huurcontract niet zonder slag of stoot beëindigd worden. Dit is gebleken uit het toonaangevende Herenhuis-arrest. In dat arrest oordeelde de Hoge Raad dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- of renovatieplan geen grond kan opleveren voor dringend eigen gebruik van de woonruimte en daarmee dus geen reden is om het huurcontract te beëindigen. Pas op het moment dat er na de renovatie een structureel verlies ontstaat voor de verhuurder, kan de beëindiging van het huurcontract gerechtvaardigd zijn. De achterliggende gedachte van de redenering van de Hoge Raad in het Herenhuis-arrest is, dat huurders extra bescherming dienen te genieten.
Lagere maatstaf bij bedrijfsruimtes
Onlangs werd aan de Hoge Raad de vraag voorgelegd of de huurovereenkomst van een bedrijfsruimte wel kan worden beëindigd, omdat er renovatiewerkzaamheden uitgevoerd dienen te worden.
De Hoge Raad oordeelde dat huurders van een bedrijfsruimte andere bescherming genieten dan huurders van een woonruimte. Volgens de Hoge Raad gaat het bij huurders van bedrijfsruimte met name om bedrijfseconomische belangen, waar het bij huurders van een woonruimte gaat om het recht op woongenot. Van een verhuurder van een bedrijfsruimte kan niet worden verlangd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een verliesgevende situatie.
De maatstaf voor beëindiging van de huurovereenkomst van een bedrijfsruimte legt de Hoge Raad dus lager dan die voor opzegging van een huurovereenkomst van een woonruimte. Bij een bedrijfsruimte kan het voldoende zijn dat de huurovereenkomst na renovatie leidt tot een niet-winstgevende situatie, waar het bij de verhuur van een woonruimte moet gaan om een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten van de woonruimte en de huuropbrengsten. Deze uitspraak biedt verhuurders van bedrijfsruimtes dus aanmerkelijk meer mogelijkheden om de huurovereenkomst rechtmatig te beëindigen bij renovatieplannen.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Wesley Rhoe, advocaat vastgoed, via: w.rhoe@gca.nl
of 0493-331483.
