Door wijziging van het geldende planologisch regime kan een bestemmingsplan planschade veroorzaken. De Wet ruimtelijke ordening geeft dan in beginsel aanspraak op een tegemoetkoming daarin. Een dergelijke tegemoetkoming blijft achterwege als de wijziging voorzienbaar was.
Voorzienbaarheid?
Bij de aankoop van een woning dient de koper zich niet alleen te informeren over de kwaliteit daarvan, maar ook over de regeling (bouw- en gebruiksmogelijkheden van het aan te kopen perceel, én over de directe omgeving daarvan) in het geldende bestemmingsplan. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met ontwikkelingen die mogelijk een verslechterde situatie kunnen opleveren. Bijvoorbeeld de bouw van een flat, de aanleg van een weg of de realisatie van een bedrijventerrein. Als dat bij de aankoop van de woning voorzienbaar was en het bestemmingsplan daadwerkelijk wordt gewijzigd, dan wordt de koper geacht dit risico bij de aankoop te hebben aanvaard. In dat geval had de koper de toekomstige wijzigingen in de koopprijs van de woning moeten verdisconteren.
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de hoogste bestuursrechter) heeft in zijn uitspraken een heldere lijn uitgezet waar het voorzienbaarheidskwesties betreft. Een planologische wijziging is voorzienbaar als daarvan blijkt uit een concreet en openbaar beleidsvoornemen. Dat vereist een document afkomstig van de overheid dat dusdanig concreet is dat een redelijk denkend en handelend burger rekening moet houden met een planologische verandering. De Afdeling bestuursrechtspraak ging zeer recent echter nog een stap verder. In de uitspraak van 18 september 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:1159) oordeelde de Afdeling dat woningbouw voorzienbaar was op grond van een overeenkomst tussen partijen waarbij de overheid niet betrokken was.
Wat was er aan de hand?
Op 30 december 1998 werd een woning van een projectontwikkelaar aangekocht. In de koopovereenkomst werd met zoveel woorden opgenomen dat het de koper bekend was dat in de directe omgeving van de woning woningbouw zou plaatsvinden. Toen het bestemmingsplan werd gewijzigd om dit mogelijk te maken werd om vergoeding van planschade gevraagd. Dat verzoek werd door de gemeente afgewezen. De koper liet het niet daarbij zitten.
Hoger beroep
De rechtbank liet het besluit van burgemeester en wethouders in stand. Daarop volgde hoger beroep. De Afdeling bestuursrechtspraak was duidelijk:
“Niet in geschil is dat ten tijde van de aankoop door [appellant] van de woning geen concreet beleidsvoornemen van overheidswege tot wijziging van de planologische situatie in het plangebied was bekendgemaakt. Dat laat onverlet dat [appellant], naar evenmin in geschil is, destijds op de hoogte was van de plannen van de maatschap om bebouwing ten behoeve van een woonwijk in het plangebied te realiseren en hij de consequenties van het realiseren van die plannen in de koopovereenkomst heeft aanvaard.”
Conclusie
De uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak is opmerkelijk. In dit geval was er geen sprake van een concreet en openbaar beleidsstuk van de overheid. Voorzienbaarheid zou dus eerder niet zijn aangenomen. Er lag wel een overeenkomst waaruit de plannen voor woningbouw bleken, maar daarbij was de gemeente niet betrokken. De Afdeling bestuursrechtspraak lijkt dus eerder geneigd te zijn voorzienbaarheid aan te nemen. Dat is een nieuwe beperking in de haalbaarheid van planschadeclaims.
Heeft u vragen over deze uitspraak of over planschade in het algemeen. Neem dan contact op met Irene van Geel via i.van.geel@gca.nl of via 06 30 06 79 28.
