Je hebt vast weleens gehoord van een ‘bestemmingsplan’. Een juridisch document dat inzicht biedt in de regels die gelden voor bouwen en gebruiken van een bepaald gebied. Zo heb je bestemmingsplannen specifiek voor een bepaald adres, maar vaak is een bestemmingsplan van toepassing op een bepaald gebied. Denk bijvoorbeeld aan het buitengebied van een gemeente of juist de binnenstad.
Gemeenten zijn verplicht om voor het gehele grondgebied te beschikken over actuele bestemmingsplannen. Hierdoor wordt regelmatig een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Bij de vaststelling van zo’n nieuw bestemmingsplan moet de gemeenteraad rekening houden met bestaande belangen, zoals aanwezige bouwwerken en het gebruik van een bouwwerk/stuk grond binnen het gebied van het bestemmingsplan. Een bestaande situatie zal doorgaans door de gemeente positief worden bestemd, maar dit zal lang niet altijd gebeuren. Zeker niet als de gemeente eigenlijk af wil van een bepaald bouwwerk of bepaald gebruik.
De gemeenteraad kan echter niet zomaar beslissen dat een bouwwerk weg moet of bepaald gebruik niet meer mag. Daarom is er overgangsrecht. De gemeente kan ervoor kiezen om een bouwwerk onder het overgangsrecht te brengen, dan wel het gebruik van een bouwwerk/stuk grond onder het overgangsrecht te brengen. Twee praktijkvoorbeelden van gebruik waarbij vaak overgangsrecht geldt zijn bijvoorbeeld: het gebruik van een bedrijfswoning als burgerwoning en kamerverhuur.
Het overgangsrecht
Wat betekent het onder het overgangsrecht brengen nu concreet? Afhankelijk van of het een bouwwerk of bepaald gebruik is dat onder het overgangsrecht is gebracht, betekent dit het volgende:
- Een bouwwerk dat op het moment van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan legaal aanwezig of in uitvoering is, mag blijven staan. Ook een bouwwerk dat op het moment van inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan gebouwd kan worden met een omgevingsvergunning voor bouwen, mag worden gebouwd.
Daarbij geldt verder dat het bouwwerk:
- gedeeltelijk mag worden vernieuwd of veranderd, en;
- na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel mag worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Strijdig gebruik met het nieuwe bestemmingsplan van een perceel grond of een gebouw mag worden voortgezet (in de meeste bestemmingsplannen geldt overigens wel dat het strijdige gebruik onder het vorige bestemmingsplan toegestaan moest zijn).
Waar ligt dan het probleem?
Waar ligt dan het probleem, zou je kunnen denken. Het overgangsrecht geeft dan toch bescherming? De kern van het overgangsrecht is dat een bouwwerk of gebruik illegaal zou zijn als het overgangsrecht niet zou gelden. Vanwege het feit dat rekening moet worden gehouden met bestaande belangen, geldt overgangsrecht. Hierdoor blijft de aanwezigheid van een bouwwerk toegestaan, dan wel blijft het gebruik toegestaan. Maar eigenlijk wil de gemeenteraad uiteindelijk af van een bepaald bouwwerk, dan wel bepaald gebruik van een bouwwerk/stuk grond.
Dit betekent dat het onwenselijk is als de eigenlijk illegale situatie zou worden vergroot. Vanwege deze onwenselijkheid geldt dat de aard (en in geval van bouwwerken, ook omvang) van de eigenlijk illegale situatie niet mag worden vergroot. Gebeurt dit wel, dan is er geen bescherming meer onder het overgangsrecht. Denk bijvoorbeeld aan het verbouwen van een recreatiewoning en die geschikt wordt gemaakt voor permanente bewoning.
Gebruikers van een bouwwerk/stuk grond zullen dus met de beperkingen vanuit het overgangsrecht rekening moeten houden. Doen zij dit niet, dan vervalt de bescherming onder het overgangsrecht en ontstaat een illegale situatie. Een bouwwerk of gebruik onder het overgangsrecht brengen kan dus nadelen hebben.
Positief bestemmen of overgangsrecht
Kan de gemeenteraad zomaar een bouwwerk of gebruik onder het overgangsrecht brengen? De gemeenteraad zal een (legaal) bouwwerk onder het overgangsrecht mogen brengen als aannemelijk is dat de bouwwerken in de planperiode zullen worden verwijderd. Hetzelfde geldt voor gebruik. Hiervoor is vereist dat het aannemelijk is dat het gebruik binnen de planperiode wordt beëindigd. Het antwoord is dus: nee, dat mag de gemeenteraad niet zomaar.
Mag een gemeente situaties meerdere keren een situatie onder het overgangsrecht brengen?
Stel nu dat de gemeente een situatie bij een huidig bestemmingsplan al onder het overgangsrecht heeft gebracht en ook bij het nieuwe bestemmingsplan de situatie onder het overgangsrecht wil brengen. Mag dat? Kijkende naar de lijn in de rechtspraak is het korte antwoord ‘ja’ voor bouwwerken en voor gebruik ‘nee’. Voor bouwwerken geldt dat het aannemelijk moet worden gemaakt dat de bouwwerken in de planperiode zullen verdwijnen. Voor strijdig gebruik zal de gemeente moeten bezien of in het huidige bestemmingsplan al overgangsrecht gold. Zo niet, dan kan overgangsrecht mogelijk zijn. Zo ja, dan is in principe het opnieuw onder het overgangsrecht brengen van de situatie niet toegestaan.
Bijzonder overgangsrecht
In dit artikel stond het algemeen overgangsrecht centraal. In de praktijk zien wij dat gemeenten nog weleens wensen hebben om in hun ogen een ‘onwenselijke’ situatie te willen beëindigen, maar géén gebruik kunnen (willen) maken van het algemeen overgangsrecht. Er bestaan nog andere varianten van overgangsrecht. Deze zijn anders dan het algemeen overgangsrecht niet objectgebonden, maar persoons- of functiegebonden. Ook deze soorten overgangsrecht mogen niet zonder meer worden ingezet.
In het kort
Heeft de gemeente in een bestemmingsplanprocedure, een situatie onder het overgangsrecht gebracht? En ben je het er niet mee eens? Dan kan het dus zinvol zijn om hiertegen juridische stappen te ondernemen. Niet zonder meer is het brengen van een situatie onder het overgangsrecht geoorloofd.
Vragen over het overgangsrecht?
Heb je naar aanleiding van dit artikel vragen? Neem contact op met:
Annelies Plooij
Mail: a.plooij@gca.nl
Telefoon: 0493352070
