Ontbinding huurovereenkomst
Een verhuurder kan een huurovereenkomst ontbinden of opzeggen. Opzegging kan alleen tegen een termijn. Wanneer een verhuurder dus snel van de huurder af wil, zal hij moeten ontbinden. Ontbinding kan alleen wanneer een huurder niet aan zijn verplichtingen voldoet: als hij zich bijvoorbeeld niet aan de huurovereenkomst houdt; als hij ten onrechte niet betaalt of vaak te laat betaalt. Wanneer de huurder niet wil meewerken aan het beëindigen van de huurovereenkomst, zal de verhuurder naar de kantonrechter moeten om ontbinding van de overeenkomst te verzoeken. Een huurovereenkomst kan alleen buiten de rechter om ontbonden worden als – kort gezegd – het pand wordt gesloten wegens drugs(overlast).
Hoofdregel: ontruiming pas na onherroepelijke beslissing
In de wet is bepaald dat een huurovereenkomst van kracht blijft, totdat de rechter onherroepelijk op een vordering tot beëindiging heeft beslist. Dit betekent dat de huurder nog in het gehuurde object mag blijven zitten, zolang er voor hem nog rechtsmiddelen openstaan. Als de huurder na de procedure bij de kantonrechter hoger beroep instelt, kan hij daardoor veel langer in het gehuurde object blijven zitten. Voordat in hoger beroep een onherroepelijke beslissing is genomen, ben je al gauw twee jaren verder. Deze bepaling is opgenomen in de wet om de huurder te beschermen tegen ongerechtvaardigde ontruiming. Voor verhuurders kan het echter zeer frustrerend zijn dat een huurder al die tijd in het gehuurde object mag blijven zitten. Hierop bestaan twee uitzonderingen, waardoor het gehuurde object wel tijdig door de huurder moet worden ontruimd.
Uitzonderingen
Ten eerste kan van de hoofdregel worden afgeweken als het de huurder kennelijk alleen te doen is om het rekken van tijd. Dit gebeurt echter alleen als duidelijk is dat het een voor de huurder kansloze zaak betreft.
Ten tweede kan een verhuurder in een kort geding de ontruiming van het gehuurde object vorderen. In dat geval gaat het om een voorlopige voorziening en wordt de huurbeschermingsbepaling niet doorbroken, zo heeft het Gerechtshof te ’s-Gravenhage eind 2010 geoordeeld. Deze uitzondering wordt door de voorzieningenrechter niet vaak toegepast, omdat hij een ontruiming met enige terughoudendheid beoordeelt. Ook deze uitzondering speelt dus met name in gevallen, waarbij heel duidelijk is dat de huurder de zaak alleen wil vertragen.
Voor de verhuurder die in een dergelijke positie verkeert, is het belangrijk om in kort geding aan te tonen dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in de bodemprocedure zal worden toegewezen. De rechter in kort geding zal namelijk niet akkoord gaan met ontruiming, als hij er niet van overtuigd is dat de huurder op termijn hoe dan ook het gehuurde object zal moeten verlaten.
Voor meer informatie over dit onderwerp kun je contact opnemen met Wesley Rhoe, teamvoorzitter Vastgoed via
0493 – 331483 of w.rhoe@gca.nl.
