Onteigening is een ingrijpend instrument van de overheid om plannen in het kader van het algemeen belang uit te voeren. Het ingrijpende zit hem uiteraard in het feit dat onteigening iemands eigendomsrecht volledig ontneemt. De onteigeningswet schrijft voor dat de overheid van dit middel gebruik kan en mag maken. Dat wil niet zeggen dat deze bevoegdheid geheel vrij is. Hoofdregel (artikel 17) in de onteigeningswet is namelijk dat de overheid moet proberen om minnelijke overeenstemming te bereiken zodat het instrument onteigening niet meer nodig is. Veel grondeigenaren, gesteund door adviseurs, zijn van mening dat de overheid vaak meer en beter had moeten onderhandelen. Het argument dat onvoldoende is onderhandeld, wordt om die reden vaak aan de orde gesteld in onteigeningsprocedures. Zowel bij de Kroon als bij de onteigeningsrechter.
In de praktijk blijkt dat de Kroon snel geneigd is te zeggen dat de overheid de onderhandelingen heeft gestart en daarmee heeft voldaan aan de voorwaarde dat zij getracht heeft om het onteigende in der minne te verwerven.
Op het moment dat de Kroon het Koninklijk Besluit heeft geslagen, zal de overheid, indien geen overeenstemming is bereikt, de grondeigenaar moeten dagvaarden voor de onteigeningsrechter.
Volgens vaste rechtspraak dient de overheid in de periode tussen het Koninklijk Besluit en het uitbrengen van de dagvaarding met de grondeigenaar in onderhandeling te treden. Uitgangspunt is immers dat een onteigeningsprocedure wordt voorkomen. Volgens vaste jurisprudentie (HR 8 april 1998, Van den Boogert/Rotterdam. NJ 1999,24) zijn de volgende voorwaarden op het minnelijk overleg van toepassing:
- De onderhandelingen dienen plaats te vinden, nadat een definitief besluit over de onteigening is gevallen en voordat tot dagvaarding wordt overgaan.
- Er dient sprake te zijn van serieuze onderhandelingen.
- De wederpartij dient een redelijke termijn te worden gelaten om zich over het aanbod uit te spreken.
De onteigenende overheid mag bij het minnelijk overleg voorafgaand aan de dagvaarding, rekening houden met het overleg dat tussen de eigenaar en de overheid heeft plaatsgevonden voorafgaand aan het Koninklijk Besluit. Indien de grondeigenaar heeft aangegeven niet te willen verkopen, kan voorafgaand aan de dagvaarding met een laatste aanbodbrief worden volstaan (HR Ned.Staal/Hoogheemraadschap NJ 1996/4).
Over het eisen aan het minnelijk overleg heeft Een de rechtbank Oost-Brabant van 13 mei 2015 een lezenswaardig vonnis gewezen.
De gemeente Deurne is al tientallen jaren bezig met de aanleg van een nieuwe weg rondom Deurne: de zuidelijke omlegging zodat het verkeer in de kern van Deurne wordt verminderd. Aangezien de gronden nog moesten worden verworven heeft de gemeente Deurne eerst de gronden minnelijk verworven. Kennelijk heeft gemeente Deurne gedacht dat ook over het laatste perceel minnelijke overeenstemming bereikt zou worden aangezien vorig jaar de gemeente is gestart met de daadwerkelijke uitvoering van de plannen. De gemeente heeft echter gedurende de uitvoering van de plannen geen overeenstemming weten te bereiken met de grondeigenaren waardoor de gemeente de onteigeningsprocedure heeft opgestart.
De Kroon was van mening dat de gemeente inmiddels voldoende had onderhandeld. De rechtbank Oost-Brabant dacht daar anders over.
De rechtbank Oost-Brabant overweegt dat de onteigenende overheid in beginsel mag uitgaan van de gesprekken die hebben plaatsgevonden voorafgaand aan het Koninklijk Besluit en dat, indien partijen op dat moment zijn “uitgepraat”, de overheid voor de dagvaarding mag volstaan met een finaal aanbod. In deze situatie kun je denken aan een grondeigenaar die in zijn geheel niet wil meewerken aan onderhandelingen. Deze situatie deed zich hier volgens de rechtbank niet voor. De rechtbank legt daaraan ten grondslag dat:
- In 2013 nagenoeg overeenstemming was bereikt over de minnelijke verwerving;
- Het voor de rechtbank onduidelijk is waarom partijen niet tot een afwikkeling van deze kwestie zijn gekomen;
- Partijen hebben verklaard mondeling overeenstemming te hebben bereikt maar de schriftelijke vastlegging voor problemen heeft gezorgd;
- Niet is uitgesloten dat ten aanzien van de aan de orde gestelde planschade sprake is geweest van miscommunicatie
Volgens de rechtbank lag het op basis van deze omstandigheden voor de hand dat de gemeente Deurne na het Koninklijk Besluit een nieuwe serieuze poging zou ondernemen om te komen tot minnelijke verwerving. Het minnelijk overleg uit de onteigeningswet is immers gericht, juist op het voorkomen van een onteigeningsprocedure
Opvallend is nog de overweging van de rechtbank dat weliswaar voorafgaand aan het Koninklijk Besluit minnelijk overleg heeft plaatsgevonden maar dat dit overleg moeilijk te typeren is als behoorlijk minnelijk overleg. In tegenstelling tot de Kroon is de rechtbank van oordeel dat voorafgaand aan het Koninklijk Besluit geen sprake is geweest van voldoende minnelijk overleg. Daarbij hecht de rechtbank waarde aan het feit dat de gemeente Deurne het aanbod steeds heeft aangemerkt als “laatste aanbod” en het aanbod in de loop van de tijd steeds verder heeft verlaagd en dat het overleg na het Koninklijk Besluit abrupt is afgebroken.
Conclusie
Het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant laat zien dat het opbouwen van een onteigeningsdossier essentieel is. Het minnelijk overleg dient altijd serieus te zijn. Op het moment dat de grondeigenaar dus kan aantonen dat overeenstemming mogelijk was, kan de overheid dus niet volstaan met een finaal aanbod.
Daarnaast is dit vonnis interessant omdat de onteigeningsrechter in tegenstelling tot de Kroon heeft overwogen dat het minnelijk overleg voorafgaand aan het Koninklijk Besluit niet als behoorlijk overleg kan worden aangemerkt. Naar onze mening een mogelijkheid voor de onteigeningspraktijk om na te denken over een uniform beleid voor minnelijk overleg. Uit dit vonnis vloeit namelijk voort dat de Kroon van mening is dat voldoende minnelijk overleg heeft plaatsgevonden terwijl de rechtbank tot een ander oordeel komt waardoor er onnodige vertraging ontstaat. Indien er juiste afstemming ontstaat tussen de Kroon en de onteigeningsrechters, was de gemeente wellicht eerder wakker geworden.
Mocht u vragen hebben over planschade, neemt u dan contact op met Niels Crooijmans via n.crooijmans@gca.nl of via 06-55506541.
