Op het moment dat een planologische ontwikkeling nadelig is voor bijvoorbeeld een naastgelegen woning, kan een verzoek tot planschade ingediend worden. Uit de jurisprudentie van de afgelopen jaren volgt dat het claimen van planschade niet altijd succesvol is. Steeds vaker worden planschadeclaims afgewezen met verwijzing naar de voorzienbaarheid van de ontwikkeling en het feit dat er sprake zou zijn van een normaal maatschappelijke ontwikkeling.
Op 24 maart 2015 heeft de rechtbank een interessante uitspraak gedaan inzake het normaal maatschappelijk risico bij persoonsgebonden overgangsrecht.
Wat speelde er?
In verband met woningtekort in de jaren 50/60 was in het verleden een fors aantal noodwoningen gebouwd in de gemeente. Nadien zijn de woningen blijven bestaan. Deze woningen waren opgenomen als noodwoningen. In het oude planologische regime waren de woningen bestemd als noodwoning met beperkt overgangsrecht. Dat hield in dat de woningen niet mochten worden herbouwd, verbouwd, vernieuwd, veranderd of uitgebreid. De noodwoningen mochten dus uitsluitend worden onderhouden.
Kort voor de vaststelling van het nieuwe planologische regime was, in samenwerking met de provincie Noord-Brabant, een beoordelingsladder opgesteld voor de noodwoningen binnen de gemeente. Indien werd voldaan aan de beoordelingsladder, werd de woning positief bestemd. Indien de woning niet voldeed aan de beoordelingsladder zou de woning onder het persoonsgebonden overgangsrecht gebracht worden.
In het nieuwe planologische regime was de aanduiding persoonsgebonden overgangsrecht opgenomen bij de woningen van de planschadeverzoekers omdat de woningen niet positief bestemd zouden worden. De woningen voldeden niet aan de ladder omdat de woningen gelegen waren in het later opgerichte landbouwontwikkelingsgebied.
Het gevolg hiervan was dat de planschadeverzoekers de woning niet meer zouden kunnen verkopen als woning. De gemeente schakelde vervolgens SAOZ (adviseur in onroerende zaken) in die tot de conclusie kwam dat de schade onder het normaal maatschappelijk risico viel. De planschadeverzoekers konden zich hiermee niet verenigen en stelden direct beroep in met toepassing van artikel 7:1a Awb (sprongberoep) waarmee de bezwaarfase werd overgeslagen. Goorts + Coppens stond in deze procedure de planschadeverzoekers bij.
Juridisch kader
De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid van de Wet ruimtelijke ordening tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel (AbRvS 8 april 2015nr. 201405136/1/A2).
Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank was van oordeel dat het college zich terecht op het standpunt had gesteld dat de planologische verslechtering een normaal maatschappelijke ontwikkeling was. Volgens de rechtbank viel uit definitie van noodwoning al op te maken dat het moest gaan om een tijdelijke woning en dus hadden de planschadeverzoekers kunnen uitgaan van een sanering van de woningen in de toekomst.
Daarnaast had het bevoegd gezag volgens de rechtbank door middel van het schadeveroorzakende besluit haar eerdere plannen geconcretiseerd.
Eerder was het gebruik onder het beperkt overgangsrecht gebracht en in het schadeveroorzakende besluit werden de woningen gesaneerd. In het oude planologische regime waren de woningen namelijk al onder het beperkt overgangsrecht gebracht. Door de sanering was volgens de rechtbank invulling gegeven aan de doelstelling om de woningen te saneren.
Vraagtekens bij uitspraak
De vraag is of het oordeel van de rechtbank Oost-Brabant in stand kan blijven. Allereerst dient opgemerkt te worden dat deze kwestie een bijzondere situatie betreft en geen standaardsituatie waarbij een braakliggend terrein wordt bebouwd in een woonwijk. Op basis van die situatie is voldoende jurisprudentie verschenen hetgeen ook gezien kan worden als standaardjurisprudentie.
Daarnaast kan de vraag gesteld worden of de uitspraak zuiver is. De rechtbank overweegt namelijk dat de gemeente door de aanduiding persoonsgebonden overgangsrecht nader heeft geconcretiseerd wat de bedoeling was. Een bedoeling die volgens de rechtbank vorm had gekregen in het oude planologische regime.
Indien de redenering van de rechtbank gevolgd wordt, zouden er binnen de gemeente geen noodwoningen meer positief bestemd worden in het nieuwe planologische regime. In het oude planologische regime waren de woningen immers allemaal onder het beperkt overgangsrecht gebracht maar toch zijn niet alle woningen gesaneerd. De sanering heeft in het nieuwe bestemmingsplan pas plaatsgevonden bij het nalopen van de beoordelingsladder. Indien de woningen van de planschadeverzoekers hadden voldaan aan de voorwaarden, waren de woningen positief bestemd.
Conclusie
De uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant ziet op een unieke situatie waarin een woning wordt gesaneerd en derhalve sprake is van forse waardedaling. De rechtbank Oost-Brabant is van oordeel dat de sanering een concretisering is van het eerdere beperkt overgangsrecht.
Mocht u vragen hebben over planschade, neemt u dan contact op met Niels Crooijmans via n.crooijmans@gca.nl of via 06-55506541.
