In Nederland wisselen jaarlijks ongeveer 200.000 bestaande koopwoningen van eigenaar. Aan iedere woningverkoop moet op basis van de wet een schriftelijke koopovereenkomst ten grondslag liggen. In veel gevallen wordt hiervoor een standaardovereenkomst gebruikt, zoals de NVM-koopakte.
Normaal gebruik
Een belangrijke bepaling in de NVM-koopakte is dat de woning geschikt dient te zijn voor normaal gebruik als woonhuis. Maar wat wordt onder normaal gebruik verstaan? De beantwoording van deze vraag is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In de praktijk ontstaan geregeld discussies over het begrip normaal gebruik. Een uitspraak van de rechtbank Zutphen (NJF 2010/68) biedt een goed voorbeeld hiervan.
Verkoper A. had een woning verkocht en geleverd aan B. In de koopovereenkomst was de bepaling over het normaal gebruik opgenomen. Buiten deze standaardbepaling hadden partijen geen aanvullende afspraken gemaakt over het gebruik van de woning.
Gebreken
Op zeker moment bleek dat er sprake was van (verborgen) gebreken aan de woning. Hierop sprak B. verkoper A. aan om de schade als gevolg van deze gebreken te vergoeden omdat de woning niet geschikt zou zijn voor normaal gebruik. Nu A. en B. geen specifieke afspraken hadden gemaakt over wat onder normaal gebruik moet worden verstaan, oordeelde de rechtbank dat het gaat het om de betekenis die de partijen in het normale spraakgebruik aan het begrip normaal gebruik toekennen.
Het oordeel
De rechtbank was van oordeel dat een aantal van de door B. gestelde gebreken niet aan het normale gebruik van de woning in de weg stonden. B. had echter onder andere geklaagd over de elektrische voorzieningen in de woning. In het algemeen geldt dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik als de normale veiligheid van de bewoners niet is gegarandeerd. In deze kwestie had A. aan B. medegedeeld dat de elektrische bedrading in 2004 en 2007 was vernieuwd en dat dit door een erkend installatiebedrijf was gedaan. Met betrekking tot de elektrische bedrading stelt de rechtbank dat B. ervan uit mocht gaan dat de vernieuwing van de bedrading had plaatsgevonden met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften. B. hoefde onder deze omstandigheden geen verborgen gebrek te verwachten.
In onze dagelijkse praktijk doen gevallen als deze zich regelmatig voor. Voor meer informatie hierover kun je contact opnemen met Guido Goorts, vakgroepleider Vastgoed op 0493-352070 of via g.goorts@gca.nl
