Het is een discussie die vaak gevoerd wordt: hoeveel onderzoek kan van een koper van een stuk grond of een woning worden verwacht? Ook in een kwestie tussen de gemeente Uden en een boer, de verkoper, werd hierover geprocedeerd.
De zaak
In dit geval ging het om een stuk grond dat door de gemeente is gekocht. In de overeenkomst is afgesproken dat de gemeente alleen die lasten en beperkingen aanvaardt, die (onder meer) uit de openbare registers kenbaar waren. Wanneer later zou blijken dat er toch nog lasten en beperkingen verbonden waren aan het verkochte, dan zou de gemeente de overeenkomst mogen ontbinden.
Het stuk grond wordt verkocht aan de gemeente maar nog voordat de levering heeft plaatsgevonden, blijkt dat er toch een kwalitatieve verplichting op het perceel rust.
Wat is een kwalitatieve verplichting?
Een kwalitatieve verplichting is een verplichting die voortkomt uit een overeenkomst en die verbonden is aan bijvoorbeeld een woning of een stuk grond en dat de eigenaar (en de volgende eigenaren) kan binden om iets te dulden of niet te doen. Deze verplichting wordt opgenomen in een notariële akte.
Kwalitatieve verplichting
De verplichting in deze zaak hield in dat de eigenaar (en de opvolgende eigenaren, dus ook de gemeente) van het perceel, dat nu eigendom is van de gemeente, geen handhavingsverzoeken mag indienen over de bedrijfsactiviteiten van de buurman en ook geen rechtsmiddelen mag aanwenden tegen bouw- en milieuvergunningen. De verkoper had hier niets over gezegd.
Ontbinding overeenkomst
De gemeente heeft de overeenkomst ontbonden. De verkoper is het hier niet mee eens omdat de kwalitatieve verplichting al in 2006 in de openbare registers was ingeschreven en de gemeente hier dus van op de hoogte had kunnen zijn. Het is juist dat de kwalitatieve verplichting is opgenomen in het register. Helaas ontbrak echter een verwijzing naar deze verplichting. Dit is een administratieve fout. Volgens de verkoper had de gemeente hier onderzoek naar moeten doen.
Het oordeel van de rechter
De rechter is het hier niet mee eens. De onderzoeksplicht van de gemeente als koper gaat niet zover dat ook akten, die zijn ingeschreven maar waar niet naar wordt verwezen, bekeken moeten worden. De gemeente mocht ervan uitgaan dat, als er sprake zou zijn van een kwalitatieve verplichting, dat zou blijken uit de gegevens die in het register staan opgenomen. De rechter merkt ook nog op dat de verkoper had moeten melden dat er een kwalitatieve verplichting op de grond rustte.
Tot slot
Van belang is dus in de gaten te houden, dat – wanneer een akte is ingeschreven in de openbare registers maar hier niet naar wordt verwezen – de koper niet de plicht heeft om alle ingeschreven aktes te bekijken. En er is weer een keer naar voren gekomen, dat de mededelingsplicht van de verkoper vóór de onderzoeksplicht van de koper gaat.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Marleen van den Broek, advocaat Onderneming en Vastgoed via m.vanden.broek@gca.nl of 0493-331478.
