In overeenkomsten aangaande onroerende zaken worden vaak boeteclausules opgenomen. Denk bijvoorbeeld aan de NVM-koopovereenkomst, die een boetebeding heeft in het geval de overeenkomst wordt ontbonden (10% van de koopsom) en een boetebeding in het geval niet tijdig medewerking wordt verleend aan de juridische levering (3% van de koopsom voor iedere dag dat niet is meegewerkt). Indien de financiering niet rond komt of op andere wijze tekort wordt geschoten, kan de boete fors oplopen. De tekortschietende partij kan de rechter dan vragen de boete te matigen. Uit artikel 6:94 lid 1 BW en vaste rechtspraak volgt echter dat, hoewel hij bevoegd is een boete te matigen, de rechter terughoudend moet zijn bij toepassing hiervan.
De Hoge Raad heeft in het arrest van 27 april 2007 bepaald dat de contractuele boete alleen kan worden gematigd indien “de billijkheid dit klaarblijkelijk eist”. Met andere woorden, de boete wordt pas gematigd als de omstandigheden van het geval dat noodzakelijk maken. Dit is afhankelijk van het type overeenkomst dat is gesloten, de inhoud/strekking van het boetebeding en overige relevante omstandigheden. De persoonlijke/financiële belangen van de tekortschietende partij zijn niet beslissend als een contractuele boete is verbeurd.
Indien de tekortschietende partij geen goede reden (rechtsgrond) aanvoert waarom hij niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan, zal de rechter de verbeurde boete niet (snel) matigen. Ook als er een aanzienlijk verschil is tussen de werkelijke schade van de andere partij en de hoogte van de boete levert dat nog geen grond op om de boete te matigen.
In een recent arrest (13 juli 2012) heeft de Hoge Raad deze maatstaf uit 2007 opnieuw tegen het licht gehouden. De Hoge Raad heeft nogmaals bevestigd dat de rechter terughoudend moet zijn bij een beroep op matiging van een contractuele boete. Uit het recente arrest kan worden opgemaakt dat de omstandigheden van het geval de doorslag geven en de rechter slechts bij (zeer) bijzondere omstandigheden een boete mag matigen.
De bedoeling van een contractuele boete is niet alleen het bepalen van de schade, maar heeft tevens tot doel om partijen te prikkelen tot nakoming van de overeenkomst. De boete in de koopovereenkomst van een woonhuis of bedrijfspand dwingt partijen om mee te werken aan het passeren van de leveringsakte bij de notaris. Niet of niet-tijdig medewerking verlenen aan de eigendomsoverdracht van een onroerende zaak levert een tekortkoming op die geheel voor rekening en risico van de tekortschietende partij komt. Dit geldt te meer, als partijen een ontbindende voorwaarde overeengekomen zijn, die kan worden ingeroepen ter afwending van het verbeuren van de contractuele boete en overige risico’s.
Dus let op als je binnenkort geconfronteerd wordt met een boeteclausule, kun je bij vragen hierover contact opnemen met Wesley Rhoe, vakgroepvoorzitter Vastgoed via 0493 – 331483 of w.rhoe@gca.nl.
