In ons vorig artikel gingen we in op de vraag of huurders recht hebben op huurprijsverlaging in coronatijd. Inmiddels heeft de Rechtbank Den Haag uitspraak gedaan in een bodemprocedure. In die zaak vordert verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst die is aangegaan met een horecabedrijf. Het horecabedrijf zou de huur niet betalen. De Rechtbank Den Haag geeft aan dat er sprake is van een gebrek en dat de coronapandemie tot een ‘onvoorziene omstandigheid’ behoort. Op basis hiervan kan de rechter de huurovereenkomst wijzigen of zelfs beëindigen. Wat betekent dit voor de huurprijs?
Gebrek en onvoorziene omstandigheden
In het huurrecht wordt een gebrek aangemerkt als een omstandigheid waardoor het gehuurde aan huurder niet voldoende huurgenot kan verschaffen. Een gebrek kan resulteren in huurprijsvermindering. Dit is afhankelijk van wat er is opgenomen daarover in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden. De rechter geeft aan dat de overheidsmaatregelen kunnen resulteren in een gebrek. Huurder kan het gehuurde door de overheidsmaatregelen beperkt gebruiken, waardoor huurder in het huurgenot wordt aangetast. Daarnaast oordeelt de rechter dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is. Met een beroep op onvoorziene omstandigheden kan de rechter de gevolgen van de huurovereenkomst wijzigen. Ook de hoogte van de huurprijs kan worden gewijzigd.
Huurder
In de huurovereenkomst spreken huurder en verhuurder af welke verplichtingen ze hebben en wat ze redelijk vinden. Veel huurders stellen dat ze door de coronacrisis de huur niet meer (volledig) kunnen opbrengen. De rechter geeft aan dat de coronacrisis en de overheidsmaatregelen een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst is. Een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst is volgens de rechter niet altijd redelijk. Zowel huurder als verhuurder valt geen verwijt te maken. In de behandelde uitspraak vindt de rechter het redelijk om het financiële nadeel tussen verhuurder en het horecabedrijf te verdelen en komt tot een huurprijsverlaging van 50%.
Verhuurder
Betekent dit dat een verhuurder alle vorderingen tot huurverlaging van een horecabedrijf als huurder dient te accepteren? Nee, de rechter komt op basis van bepaalde omstandigheden tot de conclusie dat een huurprijsverlaging redelijk is. Omstandigheden die een rol spelen zijn: de gevolgen van overheidsmaatregelen, de exploitatiemogelijkheden, aard en omvang van de huurachterstand, omzetverlies en overheidssteun. Een verdeling van de huurprijs in gelijke delen tussen de huurder en verhuurder zal dus niet in alle gevallen een redelijke oplossing zijn. Bovendien staat de mogelijkheid voor het instellen van hoger beroep tegen de uitspraak nog open.
Wilt u weten wat deze uitspraak betekent voor uw situatie? Neem dan vrijblijvend contact op met Wesley Rhoe, advocaat Vastgoed.
