Eind april schreven we een nieuwsbericht over huren in coronatijd. Hierin kwam ook de huurprijs aan bod. Kan een huurder met een beroep op de coronamaatregelen huurprijsverlaging krijgen?
De boodschap was toen om in overleg te gaan met je huurder of verhuurder. Nog niet duidelijk was hoe een rechter zou oordelen over een verzoek tot huurprijsvermindering. Inmiddels zijn we een aantal maanden verder en is de weg naar de rechter al door een aantal partijen bewandeld.
Voorlopige uitspraken
De uitspraken die zijn gepubliceerd, komen van kortgedingrechters. Een kort geding is een spoedprocedure waarin de rechter een snelle (voorlopige) beslissing geeft. De rechter geeft geen definitief oordeel. Het is nog even afwachten welk definitief oordeel een rechter in de bodemprocedure gaat geven, maar de gepubliceerde uitspraken bieden wel een bepaalde richting.
Corona is een onvoorziene omstandigheid
Om de huurprijs (tijdelijk) te verlagen, moet de huurovereenkomst worden gewijzigd. Hiervoor kan onder andere een beroep worden gedaan op onvoorziene omstandigheden. De gepubliceerde uitspraken gaan met name hierover.
Wil een huurder succesvol een beroep doen op onvoorziene omstandigheden, dan moet allereerst sprake zijn van een gebeurtenis die in de toekomst ligt en waarmee in de overeenkomst geen rekening is gehouden. De kortgedingrechters zijn het erover eens dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is. Een citaat uit een van de uitspraken:
“De coronacrisis moet, gelet op de omvang daarvan en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, in beginsel worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid.”
Kan de overeenkomst gewijzigd worden?
De volgende horde is lastiger. De omstandigheden moeten zodanig zijn dat het “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is” dat de huurovereenkomst ongewijzigd blijft. De lat hiervoor ligt hoog.
De rechters hebben wel een aantal omstandigheden genoemd die hierbij een rol spelen:
- het feit dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties ernstig is verstoord;
- het (geheel) wegvallen van het bezoekersaanbod vanwege de coronacrisis;
- de maatschappelijke positie die partijen bekleden;
- de mate waarin partijen (financieel) zijn getroffen en de mate waarin ze deze gevolgen kunnen dragen;
- de mate waarin het gebruik van het gebouw vanwege de overheidsmaatregelen is beperkt;
- de regelingen die partijen over en weer hebben aangeboden (maar niet geaccepteerd).
Op basis hiervan hebben rechters in een aantal zaken de verplichting tot betaling van huur gedeeltelijk opgeschort. Het is mogelijk, dat huurders alsnog de volledige huur moeten betalen. Wat de bodemrechter uiteindelijk zal oordelen, is echter niet te voorspellen. Er wordt namelijk gekeken naar de specifieke omstandigheden van het geval.
Wil je als huurder een huurprijsverlaging, dan is het dus van belang om zoveel mogelijk omstandigheden aan te voeren waarom het naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is” dat de huurovereenkomst ongewijzigd blijft. De gepubliceerde uitspraken bieden hiervoor een aantal aanknopingspunten.
Heb je vragen over het betalen van de huur in coronatijd? Neem contact op met advocaat Wesley Rhoe van Team Vastgoed en Onderneming.
