De verhuurder van geliberaliseerde woonruimte deed al enige jaren voorstellen aan de huurders van en vrijstaande woning om de huurprijs aanzienlijk te verhogen. De huurders hebben deze voorstellen steeds afgewezen. De verhuurder had daar genoeg van en had de huurovereenkomst daarom opgezegd.
In de procedure die volgde, vorderde de verhuurder dat de huurovereenkomst zou eindigen, dat de woonruimte moest worden ontruimd en verlaten en dat de huurders de misgelopen huurprijsverhoging alsnog moesten betalen.
Beoordeling door rechtbank
De rechter moet in een dergelijke zaak eerst beoordelen of het voorstel van de verhuurder om een nieuwe huurovereenkomst (met een hogere huurprijs) te sluiten voor dezelfde woonruimte ‘marktconform’ is. Anders gezegd, of het voorstel in verhouding staat tot de huurprijs van vergelijkbare woningen.
Als dat niet zo is, is het voorstel van de verhuurder om die reden al niet redelijk en mag hij de huurprijs niet verhogen. In deze procedure was het laatste voorstel van de verhuurder om de huurprijs te verhogen marktconform. Het voorstel voor de hogere huurprijs betrof een ‘redelijk aanbod’, omdat deze huurprijs redelijk was voor de woning in kwestie. Ook kwam de hogere huurprijs overeen met de huurprijs die andere mensen betalen voor vergelijkbare woonruimte.
Situatie huurder belangrijk
Echter spelen ook andere omstandigheden een rol bij de beoordeling of een aanbod redelijk is. De man was zijn baan kwijtgeraakt en inmiddels in de bijstand beland. De vrouw werkte fulltime, maar had slechts een modaal inkomen. Daarmee konden zij de hogere huurprijs niet betalen.
De huurders voerden aan dat de hogere huurprijs vanwege hun financiële situatie niet als een redelijk aanbod kon gelden. Volgens de huurders mocht de huurprijs om die reden niet worden verhoogd en hoefden zij niet te vrezen dat de huurovereenkomst zou worden beëindigd. Om hun stelling te onderbouwen hadden de huurders hun bankafschriften en belastingaangiftes aan de rechter overgelegd.
Oordeel per geval
De rechter kon zich hierin vinden en gaf aan dat niet alleen de voorgestelde huurprijs in vergelijking met relevante marktconforme woningen moeten worden beoordeeld, maar ook alle omstandigheden van het concrete geval. Per geval moet daarom worden bepaald of de huurprijsverhoging een redelijk aanbod betreft.
In deze procedure weigerde de rechter de huurovereenkomst te ontbinden en moesten partijen alsnog om de tafel om tot een redelijke huurprijs te komen, waarbij wat betreft de huurders rekening werd gehouden met hun financiële draagkracht en de verhuurder zoveel als mogelijk een marktconforme huurprijs zou ontvangen.
Mocht je met een vergelijkbare kwestie te maken krijgen of wil je meer weten over dit onderwerp, neem dan contact op met Wesley Rhoe, vakgroepvoorzitter Vastgoed op 0493 – 331483 of via w.rhoe@gca.nl.
