Inmiddels speelt de coronacrisis ook in de rechtspraak een rol. Recent zijn de eerste uitspraken op het gebied van huur gepubliceerd.
In ons vorige artikel over huur en corona stelden we de (open) vraag of een sluiting als gevolg van de coronacrisis als ‘gebrek’ in de huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Op het moment dat sprake is van een ‘gebrek’ in de zin van de huurwetgeving, en huurprijsvermindering niet contractueel is uitgesloten, kan een huurder huurprijsvermindering vorderen.
In twee recente zaken gaat het om huurders die hun omzet zien wegvallen door de overheidsmaatregelen. In de ene zaak gaat het om de voetbalclub Vitesse, in de ander zaak over een horecaondernemer.
Beide rechters beslissen allereerst dat de gevolgen van de coronapandemie (sluiting) een ‘gebrek’ oplevert in de zin van de wet. Er is kortgezegd namelijk sprake van een (onvoorziene) overheidsmaatregel die het gebruik van de zaak verhindert.
De vervolgvraag is of de huurder huurprijsvermindering kan vorderen. In de huurovereenkomst of in de algemene voorwaarden kan dit recht worden uitgesloten. In de meest recente algemene bepalingen bij ROZ-modellen, die vaak worden gebruikt, is dit standaard gedaan.
Staat de huurder dan met lege handen als dit recht is uitgesloten? Niet altijd! De huurder kan in dit geval alsnog een verlaging van de huurprijs vorderen op basis van onvoorziene omstandigheden of op grond van de redelijkheid en billijkheid. In beide zaken is de rechter van mening dat de Coronacrisis is te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid. Huurder en verhuurder hadden bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hoeven te houden met een zodanig ingrijpende situatie en ze hebben hier ook niet in voorzien in de overeenkomst.
Zelfs al is huurprijsvermindering uitgesloten, kun je als huurder dus mogelijk wel aanspraak maken op een verlaging van de huurprijs. Je moet er dan wel voor zorgen dat je de gevolgen van de coronacrisis voor jouw financiële positie voldoende kunt onderbouwen. De coronacrisis is volgens de rechter een onvoorziene omstandigheid, maar om vermindering van de huurprijs te verkrijgen moet duidelijk zijn dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is”. Dit is een zware toets, dus moet dit goed worden onderbouwd. In het geval van Vitesse, stuitte de vordering hier ook op af.
Wilt u weten wat voor mogelijkheden u heeft? Neem dan vrijblijvend contact op met Wesley Rhoe, advocaat Vastgoed.
