Veel bedrijven zijn gevestigd in een gehuurd pand. Het kan natuurlijk voorkomen dat je huurder bent en de huurovereenkomst wilt beëindigen omdat je bijvoorbeeld ruimte tekort komt. Ook zou het kunnen dat je als verhuurder zelf van je pand gebruik wil maken. Hoe zeg je de huurovereenkomst dan op?
Er zijn twee categorieën bedrijfsruimte met ieder eigen opzeggingsregels. De verschillende opzeggingsregimes worden in dit artikel toegelicht.
290-bedrijfsruimte: streng opzeggingsregime
Bij 290-bedrijfsruimte gaat het om ruimte met een publieksfunctie, zoals winkels en restaurants. Hiervoor geldt een streng opzeggingsregime.
Een huurovereenkomst wordt aangegaan voor 5 jaar of langer. Na ommekomst van die 5 jaar wordt de huurovereenkomst automatisch met 5 jaar verlengd. Als je in eerste instantie een huurovereenkomst voor bijvoorbeeld 6 jaar aangaat, is de tweede termijn 4 jaar.
Tegen het einde van de eerste termijn en tegen het einde van de tweede termijn kan de overeenkomst worden opgezegd. Dit moet dan gebeuren door middel van een exploot of aangetekende brief en het moet minimaal één jaar voor het einde van de termijn gebeuren.
De huurder hoeft geen grond voor opzegging te vermelden. De verhuurder moet wél een wettelijke toewijzingsgrond hebben voor opzegging. In de eerste termijn zijn de gronden beperkt tot slecht huurderschap of dringend eigen gebruik. Bij de tweede termijn komen er twee gronden bij: er mag ook opgezegd worden als de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot wijziging van de overeenkomst of als verhuurder de bestemming krachtens een geldig bestemmingsplan wil verwezenlijken.
Op deze regels gelden bepaalde uitzonderingen voor kortdurende overeenkomsten en in overleg mag de huurovereenkomst altijd worden beëindigd. In de huurovereenkomst mag tevens in het voordeel van de huurder van deze regels worden afgeweken.
230a-bedrijfsruimte: meer ruimte voor afspraken tussen partijen
Overige bedrijfsruimte zoals kantoren en fabrieken valt onder een minder streng regime. Er zijn geen wettelijke termijnen opgenomen. Je kunt met de andere partij in onderhandeling treden over de looptijd en de opzeggingstermijn. Spreek je iets in de huurovereenkomst af, dan ben je daaraan gebonden.
Opzegging van de huurovereenkomst zal in ieder geval moeten gebeuren tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag en de termijn moet ten minste een maand zijn. Ook hier mag je in overleg komen tot een andere regeling.
Als huurder heb je wel ontruimingsbescherming indien verhuurder de huurovereenkomst opzegt. Binnen twee maanden nadat de verhuurder schriftelijk heeft laten weten de huurovereenkomst op te zeggen kun je als huurder aan de rechter verzoeken de ontruimingstermijn te verlengen. De rechter wijst dit slechts toe als de belangen van de huurder ernstiger worden geschaad dan de belangen van de verhuurder bij voortzetting van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst kan op die manier drie keer met één jaar worden verlengd.
Verschillende regimes
Er gelden dus verschillende regimes voor het huren van een bedrijfsruimte. Het is belangrijk om bij het aangaan van de huurovereenkomst al na te denken over de beëindiging daarvan. Welke opzegtermijn neem je bijvoorbeeld op in de huurovereenkomst?
Wil je een tijdelijk contract of een contract voor onbepaalde tijd opzeggen? Ga na welk regime van toepassing is en kijk in het huurcontract. Neem voor vragen contact op met Sharon Jansen, advocaat Vastgoed en Onderneming.
