De Wet ruimtelijke ordening (Wro) maakt het mogelijk voor woningeigenaren om een planschadevergoeding te vragen bij het college van burgemeester en wethouders wanneer de waarde van hun onroerende zaak vermindert als gevolg van een wijziging van een plan. Uit de wet volgt dat een waardevermindering van 2% in ieder geval voor rekening van de eigenaar dient te blijven. Onder omstandigheden kan een hogere drempel worden aangenomen. Over deze hogere drempel en de invulling van het normaal maatschappelijk risico is al veel jurisprudentie gewezen.
Op 12 oktober 2015 heeft mijn collega, Irene van Geel, een artikel geschreven over de uitspraak van de Raad van State met betrekking tot het normaal maatschappelijk risico bij een inbreidingslocatie. In die zaak concludeerde de Raad van State dat het college zich terecht op het standpunt had gesteld dat het normaal maatschappelijk risico 3% bedroeg. Doorslaggevend was dat sprake was van een inbreidingslocatie en de ontwikkeling paste binnen de structuur van de omgeving en het gevoerde beleid. In het artikel concludeerde Irene van Geel dat, gelet op de uitspraak, de kans op een geslaagde planschadeclaim in een woonwijk steeds kleiner wordt.
Op 25 november 2015 heeft de Raad van State echter een interessante uitspraak gedaan over het normaal maatschappelijk risico in een woonwijk. In die zaak kwam de Raad van State tot de conclusie dat het college de planschade ten onrechte geheel voor rekening had laten komen van de eigenaar.
Waar ging het om?
In de gemeente Oirschot werd een woonwijk verder uitgebreid. Op 18 juli 1979 besloot het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oirschot over de verkoop van de kavels. Dit besluit is op 31 oktober 1979 goedgekeurd door het college van Gedeputeerde Staten. Op 19 februari 1980 is de koopprijs eenzijdig aangepast door het college. De koopprijs werd toen verhoogd. Op dat moment besliste de planschadeaanvrager dus pas of hij akkoord ging met de koop van het bouwkavel. Op 20 februari 1980 werd de akte van levering getekend.
De eigenaar wilde later, in 1982 het achterliggende terrein, dat bestemd was als groengebied, in kopen om te bebouwen. Het college wees dit verzoek echter af omdat het groene karakter in de wijk behouden moest blijven. In het ontwerpbestemmingsplan in 2005 werd een nieuwe woningbouwlocatie aan de oostkant van de woning ingetekend. Vanwege een fors aantal zienswijzen werd in het vastgestelde bestemmingsplan de woningbouwlocatie verplaatst naar de zuidkant van zijn woning. Op basis door hem een planschadeverzoek ingediend.
Uitspraak van de Raad van State
In deze zaak stond naast het normaal maatschappelijk risico ook de voorzienbaarheid centraal. Het college was van mening dat op het moment van de aankoop van de woning de nadelige situatie al voorzienbaar was. De Raad van State ging daar niet in mee. In dit geval was er geen koopovereenkomst ondertekend. Dat betekende volgens de Raad van State dat de grondeigenaar zich pas bij het tekenen van de akte van levering had verbonden aan de koop van het perceel. Het college had dus niet uit moeten gaan van 17 juli 1979 (besluit college tot verkoop percelen) maar van de datum van 20 februari 1980 (dag waarop akte van levering is getekend)
Vervolgens kwam de Raad van State toe aan een oordeel over het normaal maatschappelijk risico. Volgens het college had de grondeigenaar ervan uit kunnen gaan dat de planologische situatie in nadelige zin zou kunnen veranderen. Hij woonde nu eenmaal in een woongebied waar je deze wijzigingen kunt verwachten, zo stelde het college. De grondeigenaar kon zich daarmee niet verenigen aangezien hij in het verleden het perceel wilde kopen maar dat werd geweigerd door het college. Daarnaast verwees hij naar het bestemmingsplan in 2005 waarin het college eerst op een andere locatie woningbouw wilde realiseren. Dat woningbouw werd gerealiseerd aan de achterzijde van de woning lag volgens appellant niet in de lijn der verwachtingen.
De Raad van State was van oordeel dat het college ten onrechte de planschade geheel aan appellant had toegerekend. De Raad van State overwoog:
Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (bijvoorbeeld de uitspraak van 24 december 2014 in zaak nr. 201402721/1/A2) komt aan artikel 6.2, eerste lid, van de Wro zelfstandige betekenis toe. Alleen die schade wordt vergoed, die uitkomt boven de financiële nadelen die behoren tot het maatschappelijk risico dat elke burger behoort te dragen. De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de benadeelde en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
De Afdeling overweegt dat het college in de brief van 22 juli 2015 weliswaar is ingegaan op de mate waarin de realisering van twee nieuwe woningen op het bouwperceel ruimtelijk aanvaardbaar is, maar niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze ontwikkeling binnen het door de gemeente gevoerde planologische beleid past. Dat het bouwperceel in het bestemmingsplan “De Notel” is bestemd voor de uit te werken bestemming “Woondoeleinden I” is daarvoor niet relevant, nu het bouwperceel nadien in het uitwerkingsplan “De Notel, deelplan 2” de bestemming “Openbaar groen of plantsoen” heeft gekregen en volgens de toelichting op het uitwerkingsplan daaraan het beleid ten grondslag lag om in de nieuwe woonwijk De Notel tussen de woonbuurten openbare groengebieden te realiseren. Het college heeft er weliswaar met juistheid op gewezen dat deze bestemming niet is gerealiseerd, maar gesteld noch gebleken is dat realisering van de bestemming achterwege is gebleven met het oog op een voorgenomen bestemmingswijziging. Het college heeft zich voorts in de brief aan [appellant] van 16 november 1982 op het standpunt gesteld dat het bouwperceel als openbaar groenelement in de wijk niet kan worden gemist en in die brief aangekondigd de groenbestemming op korte termijn te realiseren. Van een beleidswijziging nadien is niet gebleken. Aan de wijzigingsbevoegdheid in het in 2006 vastgestelde bestemmingsplan “Woonwijken kern Oirschot” kan voorts niet de door het college gewenste betekenis worden gehecht. Vast staat immers dat het college voor die wijzigingsbevoegdheid in het ontwerpbestemmingsplan een andere locatie op het oog had.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de realisering van de twee nieuwe woningen op het bouwperceel niet in de lijn der verwachtingen lag. Hieruit volgt dat slechts het forfaitair normaal maatschappelijk risico van 2%, als bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, van de Wro, op de door [appellant] geleden planschade van toepassing is.
Nu het college in het verleden meerdere malen had aangegeven dat het perceel aan de achterzijde van de woning van appellant groen zou blijven, was duidelijk dat de woningbouwlocatie aan de achterzijde niet in de lijn der verwachtingen lag.
Aangezien de planschadeadviseur een planschade had opgenomen in zijn rapport van €20.000,- zag de Raad van State aanleiding om zelf in de zaak te voorzien en stelde zelfstandig de planschade vast. In verband met het wettelijk forfait van 2% stelde de Raad van State het planschadebedrag vast op € 9.300,-
Belang voor de praktijk
In het artikel van 12 oktober jl. gaven we aan dat de kans op een geslaagde planschadeclaim in een woongebied steeds kleiner wordt. De uitspraak van 25 november 2015 laat zien dat er nog steeds mogelijkheden zijn. Uiteraard dient de appellant zelf te zorgen voor een goede onderbouwing en motivatie van zijn standpunt. Dat betekent dat plannen, brieven en andere beleidsdocumenten van het bestuursorgaan duidelijkheid kunnen geven over de vraag of de woningbouw in de lijn der verwachtingen lag.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Niels Crooijmans, advocaat milieu+omgeving via n.crooijmans@gca.nl of 0492-780193.
