Als een makelaar bemiddelt bij de totstandkoming van een huurovereenkomst zelfstandige woonruimte tussen verhuurder en huurder en daarbij voor beide partijen de belangen behartigt, dan heeft de makelaar volgens de wet geen recht op courtage van de particuliere huurder. Dit is om belangenverstrengeling te voorkomen.
Wanneer is nu sprake van het behartigen van de belangen van zowel de verhuurder als huurder, ofwel het ‘dienen van twee heren’?
Onlangs heeft hierover een interessante zaak gespeeld bij de Hoge Raad. In deze zaak werd de vraag voorgelegd of bij het kosteloos plaatsen van de te verhuren ruimte op de website van een bemiddelingsbureau sprake is van het dienen van twee heren. Het bemiddelingsbureau vond van niet omdat niet werd betaald voor het plaatsen van de woning op de website en er daardoor ook geen sprake was van een bemiddelingsovereenkomst. Voor bemiddeling dient als tegenprestatie namelijk loon betaald te worden volgens de wet en dat was in dit geval niet aan de orde. Volgens het bemiddelingsbureau mocht zij dus courtage vragen van de huurder.
De Hoge Raad ging hier niet in mee en vond dat ondanks dat niet volledig werd voldaan aan de wettelijke omschrijving van een bemiddelingsovereenkomst, toch sprake was van bemiddeling voor de verhuurder. Kortom, ook als een zelfstandige woonruimte kosteloos op de eigen site van de makelaar voor een verhuurder wordt aangeboden, dan is sprake van bemiddeling en mag van de huurder geen courtage gevraagd worden.
De Hoge Raad heeft overigens wel aangegeven dat als sprake is van een website dat enkel en alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, wel courtage gevraagd mag worden van de huurder. Hiervan is sprake als het voor de potentiële huurder mogelijk is om – zonder tussenkomst van de makelaar – direct met de verhuurder een huurovereenkomst te sluiten.
Conclusie is dus dat al zeer snel sprake is van bemiddeling en het dienen van twee heren.
Klik hier voor de uitspraak.
Wilt u meer informatie over dit onderwerp dan kunt u contact opnemen met Wesley Rhoe, advocaat Vastgoed via w.rhoe@gca.nl of 0493-331473
