Het komt in de praktijk regelmatig voor dat bij de aankoop van een woning, na de eigendomsoverdracht een gebrek aan de woning wordt ontdekt. Bijvoorbeeld: iemand koopt een woning inclusief ondergrond. Na de eigendomsoverdracht ontdekt de koper dat de grond van het perceel verontreinigd is en dat de grond gesaneerd dient te worden. De koper wil de kosten die gemoeid zijn met het saneren, verhalen op de verkoper. De koper beroept zich dan op de non-conformiteit van de grond. De koper heeft immers niet geleverd gekregen wat hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Als de koper de verkoper op de non-conformiteit wil aanspreken, dan moet de koper rekening houden met een verjaringstermijn van twee jaar.
Klachtplicht
Als er sprake is van geconstateerde gebreken (= non-conformiteit) dan dient de koper de verkoper van deze non-conformiteit binnen ‘bekwame tijd’ nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken, schriftelijk op de hoogte te stellen (klachtplicht). Deze klachttermijn is bij de koop van onroerende zaken geen vaste termijn. In de rechtspraak is meerdere malen een termijn van twee maanden als ‘vaste termijn’ gehanteerd. Op grond van artikel 7:761 Burgerlijk Wetboek verjaart elke rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk door verloop van twee jaren nadat de koper ter zake heeft geprotesteerd. Dat betekent concreet, dat wanneer een koper – nadat hij bij de verkoper heeft geprotesteerd over het gebrek – vervolgens ruim twee jaar wacht met het instellen van een rechtsvordering, de desbetreffende vordering is verjaard.
Stuiten verjaringstermijn
Deze verjaringstermijn van twee jaar kan tussentijds worden gestuit. Stuiting houdt in dat de termijn van twee jaar wordt verlengd met twee jaar. Dat kan door verzending van een brief aan de verkoper waarin uitdrukkelijk wordt vermeld dat alle rechten ter zake de non-conformiteit worden voorbehouden.
Als de koper na de kennisgeving van de non-conformiteit nalaat binnen twee jaar een rechtsvordering in te stellen, dan wel indien de verjaring binnen die twee jaar niet wordt gestuit, verliest de koper de mogelijkheid om de verkoper aan te spreken op de non-conformiteit. Als er sprake is van non-conformiteit is het dus van groot belang de verkoper daarvan zo spoedig mogelijk schriftelijk in kennis te stellen en hem aansprakelijk te stellen. Zo wordt in ieder geval voorkomen dat de verkoper met succes een beroep op verjaring kan doen en dus niet meer aangesproken kan worden op gebreken aan de onroerende zaak.
Voor meer informatie over non-conformiteit en verjaring kun je terecht bij Wesley Rhoe, vakgroepvoorzitter Vastgoed. Je kunt hem bereiken via w.rhoe@gca.nl of 0493-331485.
