Stel, u heeft een bedrijfspand op het oog en schakelt een makelaar in om voor u te bemiddelen. Na enig over en weer ge-e-mail, doet de makelaar een voorstel. Dit voorstel wordt geaccepteerd door de verkoper. Zit u dan aan de koop vast?
Uitspraak hof Amsterdam
Het hof Amsterdam heeft op 8 oktober 2013 bepaald dat dit niet het geval is. U bent als koper niet verplicht om het bod dat door uw makelaar is gedaan te accepteren als u geen opdracht heeft gegeven aan de makelaar om dit bod te doen of een algemene volmacht heeft gegeven aan de makelaar.
Opdracht of volmacht
Als er geen opdracht is gegeven of geen algemene volmacht ligt, is er géén koopovereenkomst tot stand gekomen. Het gaat er dus om of u als koper een concrete opdracht tot het doen van het aanbod heeft gegeven. Als er een concrete opdracht is gegeven, is de koper wel gebonden aan het bod.
Verkoper
Maar waar staat de verkoper dan? De verkoper heeft onterecht aangenomen dat, op grond van gedragingen van de koper, aan de makelaar de opdracht was verleend om het bod te doen. Er is dan dus geen koopovereenkomst.
Makelaar = bode
Hierbij is ook nog van belang wat in het algemeen kan worden gezegd over het optreden van een makelaar. Uit het enkele feit dat de makelaar door de koper is ingeschakeld om te communiceren met de (makelaar van de) verkoper, kan niet worden afgeleid dat het de makelaar van de koper was toegestaan een bod uit te brengen. De makelaar kan eigenlijk alleen maar worden gezien als een ‘bode’; de brenger van het nieuws.
Aandachtspunten
In de procedure bij het hof Amsterdam is er dus geen koopovereenkomst tot stand gekomen en de verkoper moest meewerken aan het terugleveren van het pand en terugbetalen van de koopsom. Wanneer heeft u als verkoper dan wel zekerheid? Op het moment van ondertekenen van de koopovereenkomst is duidelijk dat de koper het eens is met het gedane bod. Dan heeft u als verkoper zekerheid. De makelaar moet ervoor zorgen dat er een duidelijke opdracht ligt van de koper om een bepaald bod uit te brengen.
Meer weten? Neem contact op met Wesley Rhoe, advocaat vastgoed, via: w.rhoe@gca.nl of 0493-331483.
