Het beoogde doel van het faillissement is het te gelde maken van het vermogen van de failliet/gefailleerde ten behoeve van de gezamenlijke schuldeisers. Bij een faillissement geldt ‘gelijkheid van schuldeisers’: aan elke schuldeiser komt een evenredig deel van de opbrengst toe. Indien de opbrengst echter onvoldoende is om alle schulden geheel te voldoen, zorgt de wet ervoor dat bepaalde schuldeisers voorrang krijgen. Van de opbrengst van de boedel worden dan allereerst de zogenaamde boedelschulden betaald. Dit zijn onder andere de kosten van de curator en de verschuldigde huurtermijnen na faillietverklaring. Mocht er dan nog geld over zijn, komen de overige schuldeisers aan de beurt. Dit komt echter niet vaak voor. Een schuldeiser zal er dan ook alles aan willen doen om zijn vordering als een boedelschuld te laten aanmerken.
Een voorbeeld
Een besloten vennootschap uit het westen van het land (verhuurder) ging hiervoor zelfs naar de Hoge Raad. In die zaak ging het om het volgende.
Verhuurder had een bedrijfsruimte verhuurd aan een besloten vennootschap. Toen deze B.V. failliet werd verklaard, heeft de curator vervolgens de huurovereenkomst opgezegd. Bij de oplevering van het gehuurde bleek dat er schade aan het pand van de verhuurder was toegebracht. Die schade moest worden hersteld dan wel worden vergoed. De verhuurder heeft de opleveringsschade als boedelschuld van de curator gevorderd. De verhuurder was namelijk van oordeel dat de schadevergoedingsplicht door toedoen van de curator was ontstaan, nu deze de huurovereenkomst had beëindigd en derhalve als een boedelschuld kon worden aangemerkt.
De curator was daarentegen van mening dat de schade helemaal geen boedelschuld was. De verhuurder zou dan ook slechts een ‘gewone’ schuldeiser zijn, die geen bijzondere voorrang hoefde te krijgen. Indien dat het geval was, had de verhuurder maar een kleine kans dat zijn vordering geheel of gedeeltelijk betaald zou worden.
Hoe moet deze schadevergoedingsplicht nu worden gekwalificeerd?
Hoge Raad
Voorheen werd een vordering als boedelschuld aangemerkt, wanneer de vordering was ontstaan ‘door toedoen van de curator’. Nu de schadevergoedingsplicht was ontstaan doordat de curator de huurovereenkomst had beëindigd, zou de schade onder de oude rechtspraak als boedelschuld moeten worden aangemerkt. In het recente arrest van de Hoge Raad wordt hier echter op teruggekomen. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de schade geen boedelschuld is, omdat deze niet is ontstaan door handelen van de curator. De schade aan het pand was al voor het faillissement door toedoen van de huurder ontstaan.
Conclusie
De verhuurder die de huurovereenkomst beëindigd ziet worden vanwege het faillissement van de huurder, dient de eventuele schade aan het gehuurde dan ook als concurrente vordering in te dienen bij de curator. Voorkomen is – ook in dit geval – echter veel beter dan genezen. De verhuurder doet er dan ook goed aan reeds tijdens de looptijd van de huur het gehuurde met enige regelmaat te inspecteren en de huurder te verzoeken de eventuele schade direct te herstellen.
Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan contact op met Wesley Rhoe, advocaat vastgoed, via: w.rhoe@gca.nl of 0493-331483.
