In een standaard koopovereenkomst voor woningen zijn vaak twee boetebepalingen opgenomen. De ene boete, de ontbindingsboete, kan de koper verbeuren wanneer hij in verzuim is met het nakomen van zijn verplichtingen en de verkoper de overeenkomst wil ontbinden. Deze boete is vaak gesteld op 10% van de koopprijs. De andere boete, de vertragingsboete, kan de koper verbeuren voor iedere dag dat hij in verzuim blijft ten aanzien van de nakoming van zijn verplichtingen. Deze boete is vaak gesteld op 3 promille van de koopprijs per dag.
Meestal wordt door een verkoper slechts op één van deze boetes een beroep gedaan, wanneer de koper in verzuim is. In een zaak die voor het Gerechtshof Arnhem kwam, werd echter de vraag gesteld of het ook mogelijk is om als verkoper aanspraak te maken op beide boetes.
In die zaak speelde het volgende. De koper had nagelaten op een afgesproken datum een bankgarantie te stellen of een waarborgsom onder de notaris te storten. De verkoper heeft de koper daarom in gebreke gesteld en alsnog om nakoming van de verplichting verzocht. Daarbij heeft de koper ook een aanspraak gemaakt op de boete van 3 promille van de koopprijs per dag. De koper komt wederom zijn verplichting niet na. De verkoper sommeert de koper vervolgens nog twee keer om zijn verplichting na te komen. Wanneer de koper in verzuim blijft, wordt de koopovereenkomst door de verkoper ontbonden. De verkoper vordert vervolgens betaling van zowel de ontbindingsboete als de vertragingsboete. De rechtbank wijst alleen betaling van de ontbindingsboete toe. De verkoper is het daar niet mee eens en gaat tegen het vonnis in hoger beroep.
Het Gerechtshof Arnhem overweegt dat ‘uit het stelsel van de wet volgt dat een schuldeiser, bij een tekortkoming van de schuldenaar, de keuze heeft tussen nakoming of ontbinding’. Het hof is van mening dat de koopovereenkomst dit stelsel van de wet volgt en dat daarom de twee boetes niet naast elkaar kunnen worden verbeurd. Het hof laat het oordeel van de rechtbank daarom in stand. Een verkoper zal dus, afhankelijk van zijn situatie, moeten kiezen: of vertragingsboete of ontbindingsboete.
Voor meer informatie kunt u terecht bij Thomas Berkhout, advocaat vastgoed, via t.berkhout@gca.nl of op 0493-352070.
