Wanneer een huurder een bedrijfsruimte huurt en deze ruimte vervolgens doorverhuurt aan een ander, is er sprake van onderhuur. Er zijn dan twee huurovereenkomsten:
1. Tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder (hoofdhuur);
2. Tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder (onderhuur).
Wanneer de huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de hoofdverhuurder eindigt, rijst de vraag welke gevolgen dit heeft voor de onderhuurder. Hierbij moet een onderscheid worden gemaakt tussen twee verschillende soorten bedrijfsruimtes. Het soort bedrijfsruimte bepaalt namelijk welke regels van toepassing zijn.
Art. 290-bedrijfsruimte
Allereerst kennen we de zogenaamde ‘art. 290-bedrijfsruimte’. Onder dit type bedrijfsruimte vallen met name panden die voor midden- en kleinbedrijf worden gebruikt. Het gaat dan bijvoorbeeld om winkels en horecagelegenheden.
Wanneer de hoofdhuur van een winkel eindigt, bepalen de ‘art. 290-bedrijfsruimte-regels’ die in de wet zijn opgenomen welke gevolgen dit heeft voor de onderhuurder van de bedrijfsruimte. In beginsel is het zo dat de onderhuur tegelijk met de hoofdhuur wordt beëindigd. Dit geldt echter alleen als de hoofdverhuurder een procedure is gestart en de rechter inderdaad beslist dat de hoofdhuurovereenkomst (de hierboven als eerste genoemde overeenkomst) moet worden beëindigd. Als de rechter de beëindiging niet toewijst of de rechter er niet aan te pas komt, eindigt de onderhuur alleen als de onderhuurder daarmee instemt. Doet hij dit niet, dan kan de hoofdverhuurder de onderhuurder weliswaar dwingen de ruimte te verlaten, maar dan kan de onderhuurder op zijn beurt schadevergoeding vorderen van de hoofdhuurder.
Art. 230a-bedrijfsruimte
Daarnaast kennen we de ‘art. 230a-bedrijfsruimtes’. Dit zijn bedrijfsruimtes die niet in de eerste categorie vallen. Het gaat dan bijvoorbeeld om kantoor- en fabrieksruimtes.
Er zijn geen ‘art. 230a-bedrijfsruimteregels’ in de wet opgenomen die bepalen wat de gevolgen voor de onderhuurder zijn als de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd. Je bent in deze situatie dan ook veel vrijer in wat je overeenkomt. Wanneer je van plan bent om een kantoorruimte te verhuren, is het verstandig om een onderhuurverbod in de huurovereenkomst op te nemen. Heb je niets in de overeenkomst over onderhuur opgenomen, dan wordt de onderhuurder bij beëindiging beschermd. Ook zijn belangen zullen dan bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst aan de orde moeten komen. Heb je een verbod in de overeenkomst opgenomen, dan hoeft dit niet.
Conclusie
Het einde van de hoofdhuur van een bedrijfsruimte kan het einde van de onderhuur betekenen maar dit hoeft niet het geval te zijn. Het soort bedrijfsruimte waar sprake van is bepaalt waar je op moet letten.
Wil je meer weten over dit onderwerp of over huurrecht in het algemeen? Neem dan contact op met Wesley Rhoe, advocaat vastgoed, via w.rhoe@gca.nl of 0493-331483.
