Stel, meneer A. is ’s ochtends op weg naar zijn werk en ziet dat woonhuis te koop staan waar hij altijd al wilde wonen. Hij besluit contact op te nemen met de verkopend makelaar om informatie in te winnen. Op basis van deze informatie blijft hij onverminderd geïnteresseerd in de woning en hij treedt met de verkoper in onderhandeling over de aankoop hiervan. De onderhandelingen verlopen voorspoedig en meneer A. komt met de verkoper tot overeenstemming over de prijs en andere belangrijke voorwaarden. De gemaakte afspraken worden opgenomen in een koopovereenkomst die door de verkoper en de koper wordt ondertekend.
Bedenktijd
Een dag na het sluiten van de koopovereenkomst krijgt meneer A. echter zijn bedenkingen en probeert onder de koopovereenkomst uit te komen. In het geval van een particulier die niet beroeps- of bedrijfsmatig handelt, bestaat er een wettelijke bedenktijd van 3 dagen. Met een beroep op deze bedenktijd kan de koper de koop binnen 3 dagen na het sluiten ervan ontbinden.
Ontbindende voorwaarden
Daarnaast voorziet de koopovereenkomst vaak in opschortende of ontbindende voorwaarden. De bekendste voorwaarde in dit verband is de ontbindende voorwaarde voor financiering, vaak het financieringsvoorbehoud genoemd. Deze voorwaarde is bijvoorbeeld opgenomen in de veel gebruikte Model koopovereenkomst voor bestaande eengezinswoningen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en de Vereniging Eigen Huis (VEH). Ook in koopovereenkomsten met betrekking tot bedrijfspanden wordt een dergelijke voorwaarde haast zonder uitzondering opgenomen.
Financieringsvoorbehoud
Een beroep op het financieringsvoorbehoud is echter geen makkelijke uitweg. De koper die de ontbinding inroept dient immers aan te tonen dat hij zich voldoende heeft ingespannen om een financiering te verkrijgen. In dit verband zal hij vaak afwijzingen van één, bij voorkeur meerdere banken, moeten overleggen. Daarnaast zal hij de ontbinding tijdig moeten inroepen, bij aangetekende brief of faxbericht met verzendbevestiging. Hiermee zal de koper kunnen aantonen dat hij de ontbindende voorwaarde tijdig heeft ingeroepen.
Boete
Roept de koper de ontbindende voorwaarde echter niet tijdig in, of doet hij dit niet op de juiste manier, dan kan hij als sanctie hierop een boete opgelegd krijgen. Koopovereenkomsten bevatten immers boetebedingen op basis waarvan de verkoper de koper kan aanspreken op betaling van een contractuele boete. Daarnaast kan de verkoper onder bepaalde omstandigheden aanvullende schadevergoeding van de koper vorderen, indien de schade die hij lijdt het boetebedrag overstijgt. Daarentegen kan de koper, in een gerechtelijke procedure, de rechter verzoeken om de boete te matigen.
In de praktijk doen gevallen zoals deze zich regelmatig voor. Ook rechters spreken zich geregeld uit in dergelijke kwesties. Heb je vragen over de aankoop of verkoop van onroerend goed, of heb je juridisch advies nodig over een koopovereenkomst, neem dan contact op met Guido Goorts, vakgroepleider Vastgoed, via g.goorts@gca.nl of op 0493-352070.
