De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State gaat een strengere lijn volgen als een beroep wordt gedaan op leegstand en de ladder van duurzame verstedelijking om ruimtelijke plannen van concurrenten tegen te houden.
Wanneer een gemeente in een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet de gemeente volgens de ladder van duurzame verstedelijking, opgenomen in artikel 3.1.6. lid 2 Besluit ruimelijke ordening (Bro), inzichtelijk maken dat er een regionale behoefte bestaat aan de betreffende stedelijke ontwikkeling. De ladder van duurzame verstedelijking verlangt een zorgvuldige omgang met de schaarse ruimte. Een nieuwe ontwikkeling mag niet leiden tot onnodig gebruik van de ruimte voor zover dat zou leiden tot (aanhoudende) leegstand van beschikbare bebouwing c.q. reeds ontwikkelde ruimte. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening zou dat leiden tot een onaanvaardbare situatie in de regio.
De Raad van State heeft zich gebogen over de vraag of een ondernemer zich kan beroepen op de ladder van duurzame verstedelijking als een concurrent in de buurt een nieuwe bouwmarkt wil realiseren. De Raad van State heeft in de uitspraak van 25 juni 2014 (zaaknummer 201310004/1/A1) geoordeeld dat de ladder van duurzame verstedelijking (ex artikel 3.1.6. lid 2 Bro) in het kader van het relativiteitsvereiste strekt tot bescherming van de belangen van de persoon die een concurrent ‘buiten de deur wil proberen te houden’. Het relativiteitsvereiste houdt in dat iemand pas een geslaagd beroep kan doen op een rechtsregel indien die regel strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich op de rechtsregel beroept. De uitspraak van de Raad van State maakt duidelijk dat iemand zich kan beroepen op de ladder van duurzame verstedelijking indien hij aannemelijk maakt dat er in de buurt een onaanvaardbare leegstand ontstaat als het (bouw)plan van de concurrent wordt doorgezet.
In de uitspraak van de Raad van State van 20 mei 2015 (zaaknummer 201403699/1/R2) is meer duidelijkheid verschaft over de strekking van artikel 3.1.6. lid 2 Bro en de bescherming van de ‘concurrentiebelangen’. In de bewuste zaak wilde de exploitant van wellness-centrum/sauna Oase voorkomen dat een locatie 3,5 km verderop als wellness-centrum zou worden bestemd. De gemeente had geen probleem met de realisatie van een nieuw wellness-centrum in de buurt en wilde dat mogelijk maken in een nieuw bestemmingsplan. De exploitant van Oase beriep zich op de ladder van duurzame verstedelijking en artikel 3.1.6. lid 2 Bro. De Raad van State oordeelde dat de rechtsregel van artikel 3.1.6. lid 2 Bro kan worden ingeroepen door een concurrent, wiens onderneming werkzaam is in hetzelfde marktsegment en verzorgingsgebied. Als deze concurrent daarnaast feiten en omstandigheden naar voren brengt waaruit blijkt dat de voorziene ontwikkeling uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening tot zal (kunnen) leiden, wordt die concurrent als belanghebbende aangemerkt en kan diegene zich dus beroepen op de ladder van duurzame verstedelijking. Voor een geslaagd beroep hierop is dus van belang, dat het gaat om een concurrent, die zich in dezelfde regio en hetzelfde marktsegment bevindt en dat sprake is van relevante leegstand in de buurt. De exploitant van Oase was terecht aangemerkt als belanghebbende, maar heeft niet aannemelijk kunnen maken dat de voorziene ontwikkeling van het nieuwe, concurrerende wellness-centrum tot relevante leegstand zou leiden. Hij werd dus alsnog in het ongelijk gesteld.
In de zaak van 20 mei 2015 heeft de Raad van State (jammer genoeg) niet kenbaar gemaakt wat precies onder ‘relevante leegstand’ wordt verstaan. De Raad van State heeft alleen aangegeven wat niet als relevante leegstand wordt aangemerkt. Als wordt aangevoerd dat de voorziene ontwikkeling, die mogelijk wordt gemaakt door een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning, leidt of kan leiden tot een verminderde vraag naar producten of diensten en daardoor de omzet of inkomsten van de eigen onderneming dalen, is dat niet afdoende bewijs voor relevante leegstand. Het enkele feit dat de voorziene ontwikkeling zou leiden tot beëindiging van de eigen bedrijfsactiviteiten en dat bijgevolg tot leegstand van het in gebruik zijnde bedrijfsgebouw zou leiden, is eveneens onvoldoende om relevante leegstand aan te tonen. Dat is alleen anders als het huidige bedrijfsgebouw bijzondere bouwkundige of locatiespecifieke eigenschappen heeft, dat andersoortig gebruik van dat gebouw niet of onder zeer bezwarende omstandigheden (bijvoorbeeld na een zeer kostbare/ingrijpende verbouwing) tot de mogelijkheden behoort. Hierbij is tevens kenbaar gemaakt dat de Raad van State niet snel/lichtzinnig zal aannemen dat een ander (soort) gebruik van een gebouw niet mogelijk is.
Kortom, een ondernemer die geen concurrent in de buurt wil hebben, kan nog steeds een beroep doen op leegstand en de ladder van duurzame verstedelijking, maar de vereisten voor een succesvol beroep daarop zijn flink aangescherpt. Indien u meer wilt weten over dit onderwerp of als u een concurrent buiten de deur wilt houden, neem dan contact op met Niels Crooijmans, advocaat Overheid & Omgeving, via 06-55506541 of n.crooijmans@gca.nl.
