Het gebeurt regelmatig dat een huurder te maken krijgt met een verhuurder die het niet zo nauw neemt met zijn onderhoudsverplichtingen. Vaak is de verhuurder een kleine particulier die de huurpenningen graag ziet binnenkomen, maar de uitgaven wil beperken. Als huurder is het heel vervelend te merken dat beloftes om die oude, lekkende cv-ketel snel te vervangen of die lelijke vochtplekken in het stucwerk weg te werken, niet worden nagekomen. Na het zoveelste gesprek zinkt menig huurder de moed in de schoenen. Dat hoeft echter niet, want op een betrekkelijk simpele manier valt de verhuurder te prikkelen, zodat hij wel in actie moet komen. Kijk maar naar de volgende zaak.
Oordeel huurcommissie
Een huurder betaalde een kale huurprijs van € 800,- voor een slecht onderhouden woning. Na een lange periode van soebatten, waarin hij op een gegeven moment zelfs per brief melding maakte van de gebreken, diende de huurder een verzoekschrift in bij de huurcommissie. Hij vroeg deze organisatie een oordeel te geven over een tijdelijke vermindering van de huurprijs in verband met de gebreken aan de woning. De door de huurcommissie gestuurde rapporteur ging eerst op handen en voeten met een meetlint in de hand door het huis. Dit om de waardering van de woning in goed onderhouden staat en de daarmee corresponderende ”maximaal redelijke huurprijs” vast te kunnen stellen. Dit leidde tot een puntentotaal dat correspondeert met een maximaal toegelaten kale huurprijs van € 700,-. De huurder betaalde dus al meer dan wettelijk toegestaan. Vervolgens stelde de rapporteur een aantal ernstige gebreken in de woning vast (de al genoemde oude, lekkende c.v.-installatie en de vochtplekken in het stucwerk en de slechte kwaliteit ervan; het ging dus om meer dan slecht geverfde kozijnen en klemmende deuren).
Verlaging huurprijs
En nu komt de aap uit de mouw. De huurcommissie kan op grond van het aantal en de ernst van de gebreken de huurprijs tijdelijk verlagen. Dit kan tot de eerste van de maand volgend op die waarin de gebreken zijn verholpen. Aldus geschiedde: de commissie stelde de kale huurprijs vast op 40% van de maximaal redelijke huurprijs van € 700,- (en dus niet op 40% van de al te hoge contractuele huurprijs van € 800,-) = € 280,-. Het mooie aan deze procedure is ook dat de huurcommissie de huurprijs verlaagt met terugwerkende kracht vanaf het moment dat de huurder zijn huisbaas had ingelicht over de bestaande gebreken. Daar er tussen dat moment en de uiteindelijke uitspraak een periode van 1 jaar verstreek, viel er voor de huurder ook het nodige te verrekenen: 12 x € 520,-. Je begrijpt: een betere prikkel was niet denkbaar voor de verhuurder om zo snel als een haas de onderhoudsgebreken in het rapport van de huurcommissie op te heffen.
Heb je vragen, neem dan contact op met Guido Goorts, vakgroepleider Vastgoed via g.goorts@gca.nl of op 0493-352070.
