Bij de (ver)koop van onroerend goed zijn de (financiële) belangen vaak groot. Daarnaast zijn vastgoedtransacties voor de meeste mensen geen dagelijkse kost. Gelet daarop is het verstandig om een adviseur in te schakelen die je behoedt voor de valkuilen van zo’n transactie. Maar wat als de ‘goede raad’ van je adviseur niet goed blijkt te zijn? Die vraag speelde in een zaak waarin de Hoge Raad onlangs uitspraak heeft gedaan.
Wat was er aan de hand?
Een gemeente ontwikkelt plannen om een gebied te herontwikkelen waarin een horecagelegenheid en de bedrijfswoning van twee horeca-eigenaren is gevestigd. De gemeente start onderhandelingen met de eigenaren voor de koop van de panden. De eigenaren schakelen een adviseur in om hen te begeleiden bij de onderhandelingen met de gemeente. Bedoeling van de onderhandelingen is om onteigening te voorkomen.
Uiteindelijk doet de gemeente een eindbod van € 180.000. De adviseur accepteert het eindbod, maar stelt daarnaast dat er over zes andere punten nog moet worden onderhandeld. De gemeente geeft vervolgens aan dat kennelijk niet met het eindbod wordt ingestemd, waardoor het als vervallen moet worden beschouwd. Gevolg daarvan is dat de eigenaren kunnen fluiten naar het eindbod van € 180.000. In een andere procedure maakte het gerechtshof al eerder uit dat het de gemeente vrijstond om de onderhandelingen met de eigenaren in dit stadium af te breken. Later hebben de eigenaren zelf een veel lagere deal met de gemeente gesloten voor € 75.000.
De eigenaren houden de adviseur aansprakelijk voor de door hen geleden schade, omdat de adviseur er niet voor heeft gewaarschuwd dat een aanvaarding die afwijkt van een aanbod geldt als een nieuw aanbod en als verwerping van het oorspronkelijke aanbod, met als gevolg dat de gemeente niet meer kon worden gehouden aan haar eindbod.
Zowel de rechtbank als het hof wezen de eisen van de eigenaren af. Het hof oordeelde dat voor de eigenaren duidelijk moest zijn geweest dat het niet accepteren van het eindbod van de gemeente het risico meenam dat uiteindelijk een slechter resultaat geboekt zou worden. De eigenaren waren het daarmee niet eens en stapten naar de Hoge Raad.
Wat vond de Hoge Raad?
De Hoge Raad oordeelt dat een adviseur de zorgvuldigheid dient te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Dat betekent dat de adviseur zijn klant niet onnodig blootstelt aan voorzienbare en vermijdbare risico’s. Daarnaast moet de adviseur de klant in staat stellen om goed geïnformeerd te beslissen. Wanneer daar sprake van is, hangt af van de situatie.
In het geval van de horeca-eigenaren vindt de Hoge Raad het van belang dat zij alleen horeca-ervaring hebben en geen ervaring met zakelijke conflictsituaties of onderhandelingen. Om die reden hebben zij de adviseur ingeschakeld. Daarnaast vindt de Hoge Raad van belang dat de eigenaren een beperkt opleidingsniveau hebben, waardoor de adviseur er niet van mocht uitgaan dat zij bekend waren met de regels van het totstandkomen van overeenkomsten. De adviseur wist verder dat de financiële situatie van de eigenaren slecht was, waardoor het eindbod van de gemeente niet van tafel mocht gaan. Ten slotte deed de adviseur het in een e-mail aan de eigenaren voorkomen alsof het eindbod ook na een tegenvoorstel nog geaccepteerd zou kunnen worden, hetgeen dus niet zo is.
Deze omstandigheden leiden er volgens de Hoge Raad toe dat de adviseur er niet van mocht uitgaan dat voor de eigenaren zonder waarschuwing duidelijk was dat het niet aanvaarden van het eindbod van de gemeente betekende dat zij uiteindelijk een slechter bod zouden krijgen. Het gerechtshof heeft volgens de Hoge Raad ten onrechte geen rekening gehouden met deze omstandigheden. Een ander gerechtshof zal nu alsnog over de zaak van de eigenaren moeten beslissen met inachtneming van de uitspraak van de Hoge Raad.
Moraal van het verhaal
Het niet (onvoorwaardelijk) accepteren van een aanbod, heeft tot gevolg dat het aanbod komt te vervallen, waarna je er geen beroep meer op kunt doen. Voor adviseurs die betrokken worden bij onderhandelingen is van belang om je klant op dit risico te wijzen, zodat je klant een doordachte beslissing kan maken over de vraag of hij een aanbod wil accepteren, of een tegenvoorstel wil doen met het risico dat het eerdere aanbod is vervallen, waardoor je in het slechtste geval met lege handen blijft staan.
Meer weten of vragen? Neem dan contact op met Rico Ligtvoet.
