De onteigeningswet voorziet in art. 42, eerste lid, in een volledige schadeloosstelling voor de huurder van bedrijfsruimte. Maar hoe zit het nu als de huurder ook nog een aandeel heeft in het bedrijf dat als gevolg van de onteigening verdwijnt? De Hoge Raad heeft hierover op 7 november jl. een interessant arrest gewezen.
Feitelijke situatie
Op 29 december 2010 heeft de rechtbank ten name en ten behoeve van de gemeente vervroegd een onteigening uitgesproken. Verweerder is huurder van een onroerende zaak. In de onroerende zaak werd een restaurant geëxploiteerd door een vennootschap onder firma. De vennoten waren verweerder en een andere persoon.
De rechtbank heeft in eerste instantie € 131.000 schadeloosstelling vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe dat verweerder de door hem gehuurde bedrijfsruimte ter beschikking heeft gesteld aan de vennootschap onder firma. Als gevolg van de onteigening kan hij daarmee niet voortgaan. Gelet op de vennootschappelijke verhouding, waarin verweerder zich op de peildatum bevond, brengt de billijkheid met zich mee dat op verweerder de plicht rust de schade die de vennootschap dientengevolge lijdt aan de vennootschap te vergoeden. De rechtbank komt tot het eindoordeel dat de schadeloosstelling uit de volledige bedrijfsschade bestaat van de door de verweerder (mede) gedreven vennootschap.
In cassatie staat de vraag centraal of de rechtbank terecht tot het oordeel is gekomen dat schadeloosstelling ook de volledige bedrijfsschade van de vennootschap bevat.
Het oordeel van de Hoge Raad
Volgens art. 40 Ow vormt de schadeloosstelling bij onteigening een volledige vergoeding voor alle schade die de onteigende rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Art. 40 is van overeenkomstige toepassing op rechten die door de onteigening geheel of gedeeltelijk vervallen. Een huurrecht van bedrijfsruimte vervalt door inschrijving van het onteigeningsvonnis (art. 59 lid 3 Ow).
Art. 42 lid 1 Ow bepaalt onder meer dat – bij de onteigening van verhuurde bedrijfsruimte als omschreven in art. 7:309 lid 5 BW – door de onteigenende partij aan de huurder een schadeloosstelling wordt betaald en dat bij de begroting daarvan rekening wordt gehouden met de kans dat de huurverhouding bij het verstrijken van de geldigheidsduur van de overeenkomst zou hebben voortgeduurd. Art. 42 lid 1 Ow leidt er over het algemeen toe dat de schadeloosstelling van de huurder van bedrijfsruimte een volledige vergoeding van diens bedrijfsschade omvat .
Gezien het voorgaande oordeelt de Hoge Raad dat aan de huurder van onteigende bedrijfsruimte volledige vergoeding toekomt voor de schade die hij in de zin van de art. 40, 41 en 42 lid 1 Ow rechtstreeks en noodzakelijk lijdt door het verlies van het huurrecht.
De Hoge Raad overwoog dat de rechtbank terecht aansluiting heeft gezocht bij de rechtspraak van de Hoge Raad waarin is vastgelegd dat, indien de onteigende op de onteigende zaak een bedrijf heeft uitgeoefend, de volledige bedrijfsschade moet worden aangemerkt als een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening in de zin van artikel 40 onteigeningswet.
De Hoge Raad sluit daarmee aan bij de eerder ingezette lijn uit het arrest De Haas/gemeente Lansingerland. In laatstgenoemd arrest overwoog de Hoge Raad dat de volledige bedrijfsschade moest worden vergoed ondanks dat niets was geregeld tussen eigenaar (vader) en gebruikers (zonen) en waarin vader geen enkele economische bemoeienis of belang meer had bij de bedrijfsvoering.
Conclusie
Het lijkt erop dat het in deze kwesties dus niet zozeer gaat over de vraag of er sprake is van de door de rechtbank aangehaalde economische en juridische verbondenheid maar de vraag of op de onteigenende, in het in het kader van de billijkheid, de plicht rust om de schade die een derde lijdt, aan deze derde te vergoeden. Een interessante overweging die wellicht meer ruimte biedt voor de redelijkheid en billijkheid in het onteigeningsrecht.
Mocht u vragen hebben over dit onderwerp, neemt u dan contact op met Niels Crooijmans, onteigeningsadvocaat, via het telefoonnummer 06-55506541 of via e-mail n.crooijmans@gca.nl
