De rol van de hypotheekhouder in het onteigeningsgeding
In de uitspraak van 12 juli 2013 heeft de Hoge Raad een oordeel gegeven over de rol van de hypotheekhouder (de bank) in de onteigeningsprocedure. De conclusie is dat de hypotheekhouder in de onteigeningsprocedure een zwakke positie heeft.
Wat speelde er?
Het ging om de onteigening van een perceel ten behoeve van de omlegging van de Zuid-Willemsvaart bij ’s-Hertogenbosch. De rechtbank had in het eindvonnis een schadeloosstelling vastgesteld van € 403.000,-. De onteigende was het eens met de schadeloosstelling. De hypotheekhouder was van mening dat de schadeloosstelling te laag was en ging daarom in cassatie. De reden hiervoor is verklaarbaar. De hypotheekhouder ontvangt de schadeloosstelling om de schuld, waarop het hypotheekrecht is gevestigd, te voldoen. Indien de schadeloosstelling niet voldoende is om de hypotheek te voldoen, zal de hypotheekhouder zelf het resterende gedeelte bij onteigende moeten vorderen.
Hypotheekhouder heeft geen belang bij cassatie
In cassatie oordeelt de Hoge Raad dat de hypotheekhouder geen belang toekomst in cassatie omdat de onteigende geen cassatie heeft ingesteld. De hypotheekhouder kan dus niet los van de onteigende in cassatie gaan. Dat betekent volgens de Hoge Raad dat de hoogte van de te betalen schadeloosstelling vaststaat en dat de hypotheekhouder daar geen verandering meer in kan brengen.
Beperkte rechten van de hypotheekhouder
Uit deze uitspraak blijkt dat de hypotheekhouder een lastige positie heeft in de onteigeningsprocedure. De hypotheekhouder heeft ten eerste geen recht op een afzonderlijke schadevergoeding. De hypotheekhouder kan zich slechts verhalen op de schadeloosstelling voor de onteigende. Ten tweede kan de hypotheekhouder zich niet verhalen op de gehele schadeloosstelling, maar uitsluitend op het bedrag van de werkelijke waarde en de waardevermindering van het overblijvende. Ten derde moet de hypotheekhouder zelf in het geding tussenkomen om aanspraak te kunnen maken op (een gedeelte van) de schadeloosstelling.
De hypotheekhouder zal dus moeten opletten in de procedure bij de rechtbank en daarbij steekhoudende argumenten naar voren moeten brengen om de schadeloosstelling te verhogen.
In tijden van crisis
In de uitspraak overweegt de Hoge Raad dat onteigening geen wijziging brengt in de regel dat de hypotheekhouder voor het niet door zijn zekerheidsrecht gedekte bedrag van zijn vordering de schuldenaar (de onteigende) kan blijven aanspreken: de restschuld. In tijden van economische crisis zien wij steeds vaker dat de schadeloosstelling lager uitvalt dan de hypotheek die op de onroerende zaak is gevestigd. Het gevolg is dat de onteigende na de onteigening te kampen heeft met een restschuld. Hoewel dit probleem niet aan de orde komt in deze uitspraak is het wel een interessante vervolgvraag op dit arrest: ‘moet de onteigeningsrechter rekening houden met de restschuld van de onteigende?’ .
Deze vraag is tot op heden nog niet beantwoord door de Hoge Raad maar zal naar verwachting binnen afzienbare tijd in onteigeningsprocedures aan de orde komen gelet op de dalende huizenprijzen en hoge hypotheken. De restschuld en de daarmee samenhangende kosten kunnen dus nog een interessant onderwerp van gesprek worden.
Voor de volledigheid wijzen wij u erop dat wij op dit moment ten aanzien van het laatst genoemde probleem bezig zijn met een artikel waarin wij dieper ingaan op de gevolgen van te hoge hypotheken bij onteigening in tijden van crisis.
Mocht u bij uw advisering aan cliënten geconfronteerd worden met bovenstaande problematiek, neemt u dan contact op met ons!
Guido Goorts; g.goorts@gca.nl Irene van Geel; i.van.geel@gca.nl Niels Crooijmans; n.crooijmans@gca.nl of via kantoor; 0493-352070
