Verjaring, hoe zat het ook alweer?
Bij lang bezit van andermans grond, ook al is dat te kwader trouw, kan de bezitter van dat stuk grond na verloop van tijd eigenaar van de grond worden als voldaan is aan bepaalde voorwaarden. Wanneer de eigenaar van de grond niet binnen 20 jaar nadat zij het bezit van de grond heeft verloren eist dat de bezitter zijn grond teruggeeft, dan verjaart het recht om de grond terug te eisen. Dit is de zogenaamde bevrijdende verjaring.
De verjaringstermijn begint over het algemeen te lopen op de dag waarop men het stuk grond ‘in bezit neemt’ en daarmee de eigenaar de grond verliest. Wanneer is sprake van ‘bezit’? Je bent bezitter van een stuk grond wanneer je feitelijk de macht over het stuk grond uitoefent en deze machtsuitoefening zichtbaar is. Daarnaast moet het moet voor de buitenwereld (en dus ook voor de eigenlijke eigenaar) duidelijk zijn dat de bezitter beweert eigenaar te zijn van de grond. Dit moet blijken uit de feiten en omstandigheden van het geval. Denk bijvoorbeeld aan het omheinen van de grond met een hek, het aanleggen van een weg, het bouwen van een schuurtje op de grond, etc.
In de praktijk komt het regelmatig voor dat er discussie ontstaat over de eigendom van een stuk grond. In veel gevallen komt dan ook de verjaring om de hoek kijken waarbij de nadruk vaak ligt op de vraag of er sprake is van het vereiste bezit. Dan wordt er ook specifiek gekeken naar wanneer sprake is geweest van een in bezitneming. Voor bevrijdende verjaring is het niet altijd noodzakelijk dat sprake moet zijn van het in bezit nemen door de verkrijgende eigenaar.
De onrechtmatige toestand
De Hoge Raad oordeelde op 4 september 2015 dat de verjaringstermijn van bevrijdende verjaring (20 jaar) al aan kan vangen vóórdat de grond daadwerkelijk ‘in bezit is genomen’. Deze situatie kan zich voordoen indien sprake is van een onrechtmatige toestand.
Ter illustratie, Partij A heeft een stuk grond (van Partij B) onrechtmatig in gebruik genomen. Het ‘gebruik’ van de grond is niet aan te merken als ‘bezit’ van A. Wanneer A op enig moment het stuk grond omheint met een hek, een weg heeft aangelegd, een schuurtje heeft geplaatst, etc. kan het gebruik wel gekwalificeerd worden als bezit. De verjaringstermijn gaat lopen vanaf het moment waarop A de grond onrechtmatig in gebruik neemt (de onrechtmatige toestand) en ‘onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan het bezit de voortzetting vormt’. De verjaringstermijn gaat dus niet lopen vanaf het moment dat sprake is van bezit.
Indien A zich op verjaring beroept, behoeft hij/zij slechts op het tijdstip dat de verjaringstermijn wordt voltooid het bezit te hebben van de grond. A hoeft dus niet gedurende 20 jaren (onafgebroken) het bezit te hebben van de grond. Voldoende is dat het bezit voortvloeit uit een onrechtmatige toestand die in totaal 20 jaren heeft geduurd, welke termijn aanvangt zodra opheffing gevorderd kan worden van deze onrechtmatig toestand.
Na deze uitspraak van de Hoge Raad is het lang stil gebleven in de rechtspraak. Toch heeft Gerechtshof ’s-Hertogenbosch de ‘onrechtmatige toestand’ onlangs weer toegepast als aanvangsmoment van de verjaringstermijn.
Verjaringstermijn al eerder aangevangen door ‘onrechtmatig gebruik’.
In de zaak gewezen op 18 januari 2022 ging het over het volgende. Partij A maakt sinds 1978 gebruik van een stuk grond van Partij B. In de periode 1976-1978 is door A een rijbak voor paarden aangelegd. In de daaropvolgende jaren is een stalletje gebouwd en een afdak voor het hooi. Op enig moment (rond het jaar 1995) heeft A de rijbak rondom afgezet met betonbalkjes en heeft hij leidingwerk voor nutsvoorzieningen en een sproei installatie aangelegd. Vervolgens heeft A een geasfalteerde weg aangelegd, welke weg op dit moment wordt afgesloten met een automatisch hek.
Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch oordeelde dat het enkel gebruik maken van de grond door onder meer een rijbak voor paarden aan te leggen niet voldoende is om bezit van de grond aan te kunnen nemen. Volgens het hof was er in 1995 wél sprake van bezit, toen er inmiddels ook diverse andere zaken waren gebouwd en aangelegd. Dat leidde tot de conclusie van het hof dat de verjaringstermijn niet pas in 1995 was gaan lopen, maar al in 1978. Op dat moment was namelijk al sprake van ‘onrechtmatig gebruik’ van de grond waarvan de opheffing gevorderd kon worden. Dit heeft als gevolg dat de verjaringstermijn in het jaar 1998 (20 jaar later) al was verstreken en A eigenaar is geworden van het stuk grond.
Conclusie
De verjaringstermijn voor bevrijdende verjaring kan al gaan lopen bij aanvang van het onrechtmatige gebruik van grond, ook al is er dan nog geen sprake van bezit. Het gevolg van deze uitspraak is dat je als oorspronkelijk eigenaar eerder in zal moeten grijpen om verlies van grond door verjaring te voorkomen.
Vragen?
Heb je vragen of wens je advies over de (eventuele) verjaring van grond? Neem dan contact op met Team Vastgoed & Onderneming. Wij helpen je graag!
