Regelmatig komt het voor dat de koper van een woning niet tijdig een beroep doet op het financieringsvoorbehoud en ook niet tijdig heeft verzocht om verlenging van de daarin neergelegde termijn. De aanvankelijk overeengekomen leveringsdatum wordt in dat geval niet gehaald omdat de akte van levering te laat zal worden gepasseerd.
De verkoper zal nakoming van de overeenkomst vorderen en een termijn stellen waarin de koper alsnog aan zijn verplichtingen dient te voldoen. Na afloop van deze termijn kan de verkoper de overeenkomst ontbinden. De verkoper kan dan aanspraak maken op een verschuldigde boete van doorgaans 10% van de koopsom en daarbij mogelijk aanvullende schadevergoeding vorderen. Je kunt denken aan makelaars– en notariskosten, rentelasten en kosten van opstalverzekering. Aanvullende schadevergoeding kan echter alleen worden gevorderd als de daadwerkelijk geleden schade de boete overtreft. De rechter zal niet alleen letten op de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen.
De ontbindende voorwaarde
Zodra een bod wordt uitgebracht moet de koper respectievelijk de verkoper aangeven of zij een ontbindende voorwaarde willen opnemen in de koopovereenkomst. Indien geen expliciet voorbehoud voor financiering opgenomen is in de koopakte, mogen partijen er niet zonder meer van uitgaan dat uit de regels van de gewoonte of de redelijkheid en billijkheid zo’n financieringsvoorbehoud indirect zou voortvloeien. Overigens is een verkoper niet verplicht om een voorbehoud voor financiering te accepteren.
Hoe moet de ontbinding worden ingeroepen?
Als de verkoper de koopovereenkomst wil ontbinden, moet dit gebeuren bij aangetekende brief met bericht handtekening retour of faxbericht met verzendbevestiging. Als de koper de koopovereenkomst wil ontbinden, zal dit ook “goed gedocumenteerd” moeten gebeuren. Wat dit precies betekent, is afhankelijk van de inhoud van de ontbindende voorwaarde. Het gaat er kort gezegd om dat de wederpartij zich een beeld kan vormen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan. In de ontbindende voorwaarde kan bijvoorbeeld worden opgenomen dat deze alleen in werking treedt als de koper vóór een bepaalde datum kan bewijzen dat minimaal drie banken de aanvraag hebben afgewezen.
De koper, die de documentatie niet tijdig overlegt, houdt zich niet aan een op hem rustende contractuele verplichting. In zo’n geval kan de verkoper daarom in beginsel aanspraak maken op de verschuldigde boete. Uit jurisprudentie volgt echter dat in een dergelijke situatie de verkoper niet in zijn belangen is geschaad. Het aanspreken van een koper wegens het te laat toezenden van de onderbouwing van een tijdig ingeroepen financieringsvoorbehoud heeft dan ook relatief weinig kans van slagen.
Voor meer informatie kun je contact opnemen met Guido Goorts, vakgroepleider Vastgoed op 0493 – 352070 of viag.goorts@gca.nl.
