Iedereen die weleens een woning heeft gekocht, kent de (standaard)bepaling in de koopovereenkomst wel dat een afwijking in de opgegeven en de werkelijke grootte van een woning partijen geen rechten verlenen. Anders gezegd, als achteraf blijkt dat een huis kleiner is dan de in de verkoopbrochure genoemde grootte, dan kan de koper de verkoper daar niet op aanspreken. Maar wat als de opgegeven grootte wel heel veel afwijkt van de opgegeven grootte? Kun je dan helemaal niets? Deze vraag heeft het Gerechtshof Den Bosch recent beantwoord.
Wat was er aan de hand?
Verkoper wilde zijn woning verkopen en schakelde daarvoor een (bij de NVM aangesloten) makelaar in. De makelaar stelde een brochure op voor de woning. In de brochure stond dat het woonoppervlak van de woning 200 m² was. Onderaan de pagina stond dat de informatie geheel vrijblijvend was en dat er geen rechten aan konden worden ontleend. Verder stond er dat een specifieke meetinstructie was gebruikt (NEN 2580 genoemd). Ook op de plattegronden en op Funda stond dat de woning 200 m² woonoppervlak had, maar ook in dit geval was erbij aangegeven dat aan de plattegronden geen rechten konden worden ontleend.
Twee kopers kochten de woning in de veronderstelling dat die een woonoppervlak van 200 m² had. In de koopovereenkomst stond de (standaard)bepaling dat partijen geen rechten kunnen ontlenen aan een verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte. Kort voor de levering van de woning kwamen de kopers erachter dat het woonoppervlak veel kleiner was dan hen destijds was beloofd. In plaats van 200 m² had de woning maar een woonoppervlak van 160 m². Kopers hebben daarop een taxatie laten uitvoeren van de woning, waaruit volgde dat de woning (vanwege het veel kleinere woonoppervlak) minder waard was. De kopers konden de verkoper niet aansprakelijk stellen vanwege de standaardbepaling in de koopovereenkomst over afwijkende groottes. Zij konden echter wel een juridische procedure starten tegen de makelaar.
De rechtbank oordeelde dat de kopers geen schade hadden geleden als gevolg van de kleinere woonoppervlakte. De kopers konden zich daarin niet vinden en stelden hoger beroep in bij het hof. Het hof was het niet eens met de rechtbank.
Wat vond het hof?
Het hof stelt voorop dat de makelaar een zorgplicht heeft. Van een schending van die zorgplicht kan sprake zijn als de makelaar voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over belangrijke eigenschappen van een woning, zoals de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Het hof beoordeelde vervolgens of de kopers in dit specifieke geval mochten vertrouwen op de informatie van de makelaar. Dat hangt bijvoorbeeld af van de mededelingen van de makelaar en de mate waarin hij voor de juistheid van de gegevens instaat.
Het hof bepaalt vervolgens dat de meetinstructie (NEN 2580) in belangrijke mate bijdraagt aan het vertrouwen van potentiële kopers over de grootte van de woning. Kopers mogen er volgens het hof in beginsel van uitgaan dat er ook daadwerkelijk volgens de meetinstructie is gemeten als dat in bijvoorbeeld de brochure staat. De mededeling dat aan de woonoppervlakte in de brochure geen rechten kunnen worden ontleend, doet daaraan niets af volgens het hof. Op basis van deze (standaard)mededeling hoeven de kopers niet te verwachten dat het woonoppervlak zou afwijken van het oppervlak dat in de brochure stond. Dat betekent in dit geval dat de kopers van de woning er op basis van de meetinstructie van mochten uitgaan dat de oppervlakte van de woning 200 m² was en niet 160 m².
Uiteindelijk veroordeelt het hof de makelaar om het verschil in waarde tussen de betaalde koopsom (gebaseerd op 200 m²) en de geschatte marktwaarde (gebaseerd op 160 m²) te betalen aan de kopers.
Wat betekent dit voor makelaars?
Voor makelaars is van belang om daadwerkelijk conform de meetinstructie die in de verkoopbrochure staat te meten en om uit te gaan van de gemeten oppervlaktes en groottes. Ga niet klakkeloos uit van oppervlaktes en groottes die op bijvoorbeeld plattegronden of in eerdere verkoopbrochures staan, zeker niet als je niet (zeker) weet dat die oppervlaktes en groottes zijn gemeten conform de geldende meetinstructie. Het enkele uitsluiten van aansprakelijkheid voor verschillen in oppervlakte en grootte is onvoldoende om aansprakelijkheid op dit punt uit te sluiten. Niet meten conform de meetinstructie kan dus een dure fout zijn als de oppervlaktes en groottes niet blijken te kloppen.
Heb je vragen over aansprakelijkheidskwesties? Neem dan contact op met Rico Ligtvoet via het e-mailadres r.ligtvoet@gca.nl of via het telefoonnummer 06-15107759.
