Partijen die een contractuele relatie met elkaar aangaan, verwachten in beginsel dat zij de verplichtingen op een redelijke wijze zullen nakomen. Zoals men weet, gebeurt dit echter niet altijd vrijwillig. Wanneer één van de partijen onverhoopt zijn verplichtingen niet nakomt, kan de andere partij in een gerechtelijke procedure alsnog nakoming van de overeenkomst, of schadevergoeding vorderen. Dit vorderingsrecht blijft echter niet onbeperkt voortbestaan. De wet bepaalt namelijk dat binnen ‘bekwame tijd’ moet worden geklaagd over het niet naar behoren nakomen van een overeenkomst. Dit is de zogenaamde klachtplicht. Dit houdt in dat wanneer u een klacht heeft omdat uw contractspartij zich niet aan zijn verplichtingen houdt, u deze klacht tijdig moet voorleggen aan uw contractspartij. Wanneer de schuldeiser niet binnen ‘bekwame tijd’ zijn klacht mededeelt, vervalt zijn recht op het vorderen van nakoming van het contract en schadevergoeding.
Over deze klachtplicht bestaat nogal wat onduidelijkheid. Het is immers vaak moeilijk vast te stellen of er bijvoorbeeld ‘binnen bekwame tijd’ geklaagd is. De Hoge Raad heeft zich hier recentelijk over uitgelaten: in het betreffende arrest werd geoordeeld dat partij A niet ‘binnen bekwame tijd’ had geklaagd bij contractspartij B. Hierbij werden enkele criteria gesteld die van belang zijn bij het bepalen van de klachttermijn.
Ten eerste was het tijdsverloop tussen de ontdekking van het gebrek en het daadwerkelijke klagen te lang. De partijen hadden na het ontstaan van het gebrek regelmatig contact met elkaar gehad, waardoor er voldoende gelegenheid was voor A om de klacht kenbaar te maken. Een lange klachttermijn zou zodoende niet gerechtvaardigd zijn. Daarbij kon partij A worden aangemerkt als vastgoedondernemer ‘met kennis van zaken’, waardoor kon worden aangenomen dat de klacht al in een vroeg stadium kenbaar was. Ook deze omstandigheid zou een lange klachttermijn niet rechtvaardigen. De Hoge Raad oordeelde tot slot dat er als gevolg van de late klacht schade was ontstaan aan de zijde van contractspartij B. Ook het ontstaan van deze schade was voor de Hoge Raad reden om te oordelen dat de klacht van A niet ‘binnen bekwame tijd’ aan B was medegedeeld.
Kortom: het is in de vastgoedpraktijk van groot belang rekening te houden met de klachtplicht. Er wordt van u verwacht goed te onderzoeken of een geleverde prestatie van een contractspartij naar behoren heeft plaatsgevonden. Indien u een gebrek in de prestatie ontdekt, dient u de contractspartij hierover zo spoedig mogelijk in te lichten. Op deze manier voorkomt u dat u de schade draagt van een gebrekkige nakoming, doordat u te lang heeft gewacht met klagen.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Thomas Berkhout, advocaat vastgoed, via: t.berkhout@gca.nl of 0493-331483.
