Onlangs had ik een zaak waarbij mijn cliënt zijn oog had laten vallen op een woning. Mijn cliënt had met de verkoper overeenstemming bereikt over de koopprijs, waarna partijen de koopovereenkomst hadden getekend. Toen bleek dat mijn cliënt de financiering voor de woning niet rond kreeg, wilde hij de koopovereenkomst ontbinden, maar dat ging niet zo eenvoudig als hij dacht. Er zijn een aantal vereisten waaraan de koper van een onroerende zaak moet voldoen om een koopovereenkomst daadwerkelijk (en dus rechtsgeldig) te kunnen ontbinden.
Bepalingen in koopovereenkomst
In de koopovereenkomst wordt standaard een bepaling opgenomen dat de koper de overeenkomst kan ontbinden als de financiering niet lukt. Deze bepaling wordt een financieringsvoorbehoud genoemd. Aan het financieringsvoorbehoud wordt een datum en een vormvereiste gekoppeld. Dit zorgt ervoor dat de koper de overeenkomst alleen tot een bepaalde datum en in een bepaalde vorm (per fax of aangetekende brief) kan ontbinden.
Aan het financieringsvoorbehoud wordt echter ook het ‘vereiste van goede documentatie’ gekoppeld. Dit houdt in dat de koper de overeenkomst pas rechtsgeldig heeft ontbonden als er een bepaald aantal afwijzingen van hypotheekaanvragen bij banken aan de verkoper zijn verstrekt. Tevens wordt standaard in de koopovereenkomst opgenomen dat de koper al het mogelijke zal doen om tijdig een financiering te krijgen. Dit wordt de inspanningsverplichting genoemd en deze geldt voor alle hiervoor genoemde vereisten van het financieringsvoorbehoud.
Aantonen inspanningsverplichting
Mijn cliënt had vóór de afgesproken datum per fax aan de verkoper laten weten dat hij de koopovereenkomst wilde ontbinden. Gezien de crisis op de huidige woningmarkt, was de verkoper blij dat de woning eindelijk was verkocht. De verkoper stelde zich daarom formeel op en wilde mijn cliënt aan de overeenkomst houden. Toen de advocaat van de verkoper een beroep deed op de inspanningsverplichting van de koper, moest mijn cliënt aantonen dat hij vóór de datum uit het financieringsvoorbehoud al het mogelijke had gedaan om een hypotheeklening te krijgen bij een bank. Mijn cliënt kon helaas niet aantonen dat hij aan de inspanningsverplichting had voldaan. Dus hoewel hij eerst dacht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig was ontbonden, moest mijn cliënt alsnog de koopprijs betalen. Mijn cliënt kon dit niet betalen, waarna de verkoper de koopovereenkomst ontbond en de overeengekomen boete (10% van de koopprijs) opeiste.
Voorwaarden ontbinding koopovereenkomst
Let dus goed op als je een onroerende zaak heeft gekocht, maar de koopovereenkomst wilt ontbinden. Je moet niet alleen aan de expliciet in de koopovereenkomst opgenomen vereisten van het financieringsvoorbehoud voldoen, maar ook aan de impliciet overeengekomen inspanningsverplichting.
Mocht je (of iemand in uw naaste omgeving) worden geconfronteerd met een dergelijke zaak, neem dan contact op met ons kantoor. De literatuur en de rechtspraak bieden mogelijke oplossingen voor deze zaken, maar dat zal per geval moeten worden beoordeeld aan de hand van de feiten en omstandigheden.
Voor meer informatie kun je contact opnemen met Wesley Rhoe, vakgroepvoorzitter Vastgoed op 0493-331485 of via w.rhoe@gca.nl.
