De vastgoedsector in Nederland zit momenteel in een zware periode. De economische crisis heeft ervoor gezorgd dat aannemers scherp moeten blijven op ontwikkelingen in de sector. Om problemen te voorkomen dienen aannemers slimme keuzes te maken. Ter onderbouwing van deze stelling kan een zaak worden genoemd die speelde bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw.
Situatie
In deze zaak ging het om een hoofdaanneemster die 68 woningen moest bouwen. De hoofdaanneemster heeft een onderaanneemster ingeschakeld voor het leveren en aanbrengen van onder meer cv-ketels. Hoofdaanneemster heeft tijdens de bouw de gehele bouwplaats omheind met een hekwerk waarin 4 door middel van hangsloten vergrendelde ingangen zaten.
Na enige tijd had hoofdaanneemster een flinke schuld bij onderaanneemster vanwege niet betaalde facturen. Niet veel later werd hoofdaanneemster failliet verklaard, waarna onderaanneemster op dezelfde dag de hangsloten verving door nieuwe hangsloten waarvan zij uitsluitend de sleutel had. Ook had onderaanneemster bordjes opgehangen waaruit bleek dat zij haar retentierecht uitoefende op de bouwplaats.
Het retentierecht is een juridisch hulpmiddel dat de schuldeiser (in dit geval onderaanneemster) het recht geeft om een goed dat zij onder zich heeft (de cv-ketels) niet af te geven aan de schuldenaar (de curator van hoofdaanneemster) totdat de schuld is betaald. Op deze manier heeft de aannemer meer zekerheid dat hij het onbetaalde bedrag alsnog betaald krijgt en niet zelf met een schuld blijft zitten.
De volgende dag heeft hoofdaanneemster zich echter toegang verschaft tot de bouwplaats door het hekwerk gedeeltelijk te demonteren. Vervolgens heeft hoofdaanneemster op haar beurt de hangsloten vervangen door haar eigen sloten. Onderaanneemster is het hier niet mee eens en vraagt aan de Raad van Arbitrage om toegang tot de bouwplaats zodat ze haar retentierecht kan uitoefenen.
De uitspraak
Om een geldig retentierecht uit te oefenen zijn een aantal eisen van belang. De zojuist besproken zaak strandde omdat onderaanneemster niet de exclusieve macht over de zaak uitoefende, hoofdaanneemster had immers ook werkzaamheden op de bouwplaats verricht. Opvallend is dat in andere rechtspraak nooit de eis van exclusieve macht is gesteld, waardoor vraagtekens kunnen worden gezet bij het oordeel van de arbiter.
In het huidige financiële klimaat kan het gebeuren dat u als aannemer met een soortgelijke situatie te maken krijgt. Gedegen juridisch advies is in een dergelijke zaak een absolute vereiste. U wilt tenslotte niet met een schuld blijven zitten omdat een ander failliet is gegaan. Wilt u meer weten over de mogelijkheden en onmogelijkheden van het retentierecht?
Voor meer informatie kunt u terecht bij Ad Coppens, advocaat vastgoed, via a.coppens@gca.nl of op 0493-352070.
