Datum tekenen koopovereenkomst door koper van belang in planschadezaken!
Planologische maatregelen, zoals een nieuw bestemmingsplan, kunnen de gebruiks- en bouwmogelijkheden van een perceel beperken. Deze planologische maatregel kan dan ook schade veroorzaken in de vorm van vermindering van waarde van een onroerende zaak of inkomensderving, “planschade” genoemd. Een van de hoofdregels bij planschade is dat schade die voorzienbaar is op het moment van aankoop van het onroerend goed op grond van artikel 6.3 onder a van de Wet ruimtelijke ordening niet voor vergoeding in aanmerking komt. Volgens vaste jurisprudentie is sprake van voorzienbaarheid van een planologische verslechtering wanneer ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou verslechteren. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer ten tijde van de koop van de onroerende zaak een (voor)ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd waarin de verslechtering is opgenomen.
Recentelijk heeft de Afdeling een oordeel gegeven in een planschadezaak waarbij de voorzienbaarheid speelde en de datum aankoop van de gronden relevant is. Klik hier voor de uitspraak.
Wat speelde in deze kwestie?
Belanghebbende had een verzoek om planschade ingediend wegens waardedaling van zijn woning als gevolg van het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan. De gemeente had het planschadeverzoek afgewezen, omdat de planschade voorzienbaar was. De gemeente onderbouwde de afwijzing met het argument dat de schade voorzienbaar was omdat bij aankoop van de woning er een voorontwerpbestemmingsplan ter inzage was gelegd, dat de gewenste planologische ontwikkelingen aangaf. Op 31 augustus 2005 had de gemeente een voorontwerpplan ter inzage gelegd en in september 2005 was de koop ook daadwerkelijk tot stand gekomen.
Belanghebbende was het hier niet mee eens en stelde zich op het standpunt dat de voorzienbaarheid van de planschade hem niet kon worden tegengeworpen. Reeds op 26 augustus 2005 had hij namelijk een handtekening gezet onder de koopovereenkomst betreffende de aankoop van zijn huidige woning. Op 31 augustus 2005 had de gemeente het voorontwerpplan ter inzage gelegd. De koopovereenkomst is pas tot stand gekomen op het moment dat de verkopende partij de handtekening had gezet, medio september 2005. En juist tussen het moment van tekenen door de kopende partij en verkopende partij heeft de gemeente een voorontwerpplan ter inzage gelegd.
De Afdeling boog zich hierover en oordeelde dat belanghebbende door ondertekening van de koopovereenkomst op 26 augustus 2005 akkoord is gegaan met de koopprijs. Op dat moment kon belanghebbende dus geen rekening houden met de voor hem nadelige planologische ontwikkeling. De planschade was dus niet voorzienbaar.
De Afdeling oordeelde dat in dit geval géén sprake was van voorzienbaarheid van de planologische verslechtering, omdat de kopende partij de overeenkomst had ondertekend vóór de terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan. Op dat moment kon hij dus nog geen rekening houden met de planologische verslechtering.
De Afdeling voegt hieraan toe dat het niet van belang is dat de koper de mogelijkheid had om de koopovereenkomst te ontbinden nadat de verkopende partij de overeenkomst had ondertekend. Afgevraagd kan worden of een oplettende kopende partij niet beter kan onderzoeken wat zijn mogelijkheden zijn geweest hiertoe om een aangepaste prijs te bedingen. Als gevolg van het vaststellen van het voorontwerpbestemmingsplan zou de woning minder waard geworden kunnen zijn. Het is dus altijd van belang goed te laten onderzoeken van welke (toekomstige) planologische situatie sprake is! Hebt u vragen over dit onderwerp, neemt u dan contact met Guido Goorts, Irene van Geel of Niels Crooijmans.
