Vorig jaar rond deze tijd schreven we het eerste artikel over de invloed van corona op huurovereenkomsten en eventuele huurkorting. Er was toen nog veel onduidelijk en er volgden gedurende het jaar wat updates. We zijn inmiddels een jaar verder en rechters hebben zich diverse keren uitgelaten over Covid-19 en het huurrecht. In dit artikel geven we een samenvatting. Kortgeleden hebben we je al op de hoogte gebracht over de wet tijdelijke huurkorting en komende tijd zullen we je nog vaker op de hoogte brengen over ontwikkelingen rondom het huurrecht, onder andere over de maximering van jaarlijkse huurverhogingen.
Veranderde situatie?
Niet alleen is er meer duidelijkheid over hoe rechters oordelen over corona en huurovereenkomsten, het verstrijken van een jaar kan er ook voor hebben gezorgd dat jouw situatie er anders uitziet dan een jaar geleden. Kon je vorig jaar april als verhuurder nog instemmen met het verzoek om huurprijsvermindering en begin je nu zelf krap bij kas te zitten? Of kon je vorig jaar als huurder nog interen op je opgebouwde spaargeld, maar zou huurkorting nu wel erg wenselijk zijn? We weten nu welke omstandigheden rechters van belang vinden in hun oordeelsvorming.
Onvoorziene omstandigheden
Als we het hebben over een tijdelijke wijziging van de huurprijs spelen onvoorziene omstandigheden een grote rol. Onvoorziene omstandigheden zijn omstandigheden waarmee partijen geen rekening hebben gehouden toen zij de overeenkomst aangingen. Het kan per geval verschillen of partijen wel of geen rekening houden met een bepaalde situatie en dit moet dus aan de hand van de huurovereenkomst worden bepaald.
Indien partijen in de huurovereenkomst met de huidige coronasituatie (of een soortgelijke situatie) geen rekening hebben gehouden is er sprake van een onvoorziene omstandigheid. Dit leidt echter niet zonder meer tot wijziging van de huurprijs. Het is van belang om te kijken of de omstandigheden zodanig zijn, dat de verhuurder niet mag verwachten dat de huurovereenkomst ongewijzigd blijft. Er is dan sprake van een ‘onbalans’ en bijvoorbeeld huurprijsvermindering kan de verhouding weer meer in balans brengen.
Een rechter zal bij een beroep op onvoorziene omstandigheden niet heel snel geneigd zijn de huurprijs en daarmee de inhoud van de huurovereenkomst te wijzigen. De gedachte hierachter is dat partijen dan afwijken van wat zij hebben afgesproken en dat is niet altijd wenselijk. Bovendien moet de rechter kijken naar alle omstandigheden. Sommige rechters zijn iets minder streng en willen de gevolgen van de coronacrisis gelijk over partijen verdelen om zo ‘de pijn te verdelen’.
Wat speelt er allemaal mee?
Enkel de coronacrisis met ingrijpende overheidsmaatregelen als argument zal er niet snel toe leiden dat de rechter de huurovereenkomst wijzigt. Alle omstandigheden van het geval zijn relevant. Denk hierbij onder andere aan:
- Wat zijn jullie overeengekomen?
- Ben je huurder of verhuurder?
- Hoe verliep het betalen van huur totdat de coronacrisis aanbrak?
- Wat is jouw maatschappelijke positie?
- In hoeverre zijn zowel huurder als verhuurder door de overheidsmaatregelen geraakt?
- Moest je (gedurende een bepaalde periode) verplicht de deuren sluiten of was er geen verplichte sluiting?
- Ben je door de overheid gecompenseerd?
- Wat voor een belang heb je bij of juist tegen huurprijsvermindering?
- Wat is je financiële positie? Het is van belang inzicht te geven met inzichtelijke, betrouwbare en consistente financiële gegevens.
In alle gevallen zul je zelf de concrete feiten en omstandigheden in beeld moeten brengen en moeten onderbouwen.
We weten nu al beter waar een rechter rekening mee houdt bij de oordeelsvorming. Op korte termijn verwachten we nog meer duidelijkheid. Op 31 maart 2021 heeft de Rechtbank Limburg namelijk prejudiciële vragen gesteld over Covid-19 en huur aan de Hoge Raad. Kunnen we je nu al helpen, omdat je huurder bent en je de huur niet meer kan betalen vanwege de coronacrisis? Of ben je verhuurder en kun je niet akkoord gaan met huurprijsvermindering, omdat je zelf afhankelijk bent van dit inkomen? Neem dan contact op met een medewerker van ons Team Vastgoed! We bespreken graag de mogelijkheden met je.
