Door de coronacrisis hebben steeds meer bedrijven hun deuren (al dan niet op last van de overheid) gesloten. Wat als je een pand verhuurt, en de huurder kan de huur niet meer betalen? En moet de huurder de huur blijven betalen als deze op last van de overheid zijn deuren moet sluiten? Opzegging van de huurovereenkomst biedt doorgaans geen soelaas, gelet op de lange wettelijke of contractuele opzegtermijnen die doorgaans gelden. Welke mogelijkheden hebben huurders en verhuurders dan? Wij geven een aantal aanknopingspunten.
Huurder: overmacht of onvoorziene omstandigheden
Ook voor huur geldt het algemene juridische kader. De huurder zou dus bijvoorbeeld een beroep kunnen doen op overmacht of onvoorziene omstandigheden.
Van overmacht zal waarschijnlijk niet snel sprake zijn. Voor het slagen van een beroep hierop moet de tekortkoming niet aan de huurder zijn de wijten en niet krachtens de maatschappelijke opvattingen voor zijn risico komen. Het niet kunnen betalen van de huur, ligt doorgaans in de risicosfeer van huurder. In de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden is tevens vaak in het voordeel van verhuurder afgeweken van de wet. Zo kan een beroep op overmacht zijn uitgesloten.
Via een beroep op onvoorziene omstandigheden kan de huurder proberen om huurprijsverlaging te krijgen of om de huurovereenkomst eerder te beëindigen. Deze maatstaf moet terughoudend worden toegepast. Tijdens de economische crisis van 2008 werden beroepen op onvoorziene omstandigheden vaak niet gehonoreerd, dit zou tot het ondernemersrisico van de huurder behoren. De coronacrisis is echter zodanig nieuw dat we op dit moment niet kunnen voorspellen wat een rechter zou oordelen.
Huurder: gebrekenregeling
Onderdeel van de wettelijke huurregeling is de gebrekenregeling. Als de coronacrisis als ‘gebrek’ kan worden aangemerkt – een omstandigheid waardoor het gehuurde niet het huurgenot kan verschaffen dat huurder mocht verwachten – kan huurder mogelijk een beroep op huurprijsverlaging of opschorting van de huur doen. Maar is sluiting van het gehuurde vanwege een overheidsbesluit een gebrek?
Uit de rechtspraak blijkt dat een economische crisis of overmacht in het algemeen behoren tot het ondernemersrisico van een huurder. Maar de coronacrisis is dusdanig nieuw dat we de vraag of dit volledig voor risico van de huurder zal gaan komen nog niet kunnen beantwoorden. Andersom is het ook verdedigbaar dat het niet volledig voor rekening van verhuurder hoeft te komen. Ook van de gebrekenregeling kan (gedeeltelijk) in de overeenkomst en algemene bepalingen worden afgeweken, dus sla deze er ook altijd op na. Denk bijvoorbeeld aan een huur die is gerelateerd aan de omzet of wanneer bepaalde bezoekersaantallen zijn gegarandeerd.
Verhuurder: ontbinding
Als een huurder de huur niet meer overmaakt, en geen sprake is van een van bovenstaande ‘escapes’ voor de huurder, schiet de huurder tekort in de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling. De verhuurder kan in dit geval mogelijk de huurovereenkomst ontbinden. Hiervoor moet wel naar de rechter worden gestapt én moet ontbinding gerechtvaardigd zijn, gelet op alle omstandigheden. Het is wel de vraag of een rechter een ontbinding zal honoreren nu zij ook begrip zullen hebben voor de gevolgen van de coronacrisis voor de huurder.
Exploitatieverplichting
Ten slotte staat in veel huurovereenkomsten een exploitatieverplichting. Komt de huurder deze verplichting niet na, dan kan de huurder schadevergoeding en/of een boete vorderen. Kan de verhuurder verplichten om de exploitatie te hervatten, zodat huurder de huurprijs kan blijven betalen? Bij gedwongen sluiting geldt dat huurders een beroep kunnen doen op overmacht. Is een huurder niet verplicht om het gehuurde te sluiten, dan kan dit voor discussie zorgen, maar is de verwachting dat eventuele boetes (sterk) worden gematigd.
Ga in overleg!
Het zijn bizarre tijden en veel bedrijven en personen verkeren in onzekerheid. Ga met elkaar in gesprek en probeer er samen uit te komen. De huur is doorgaans een kostenpost die zwaar op een onderneming drukt. Waak uiteraard voor personen die mogelijk misbruik van de situatie proberen te maken. Als verhuurder kun je bijvoorbeeld vragen openheid van zaken te geven; heeft de huurder alles gedaan om de huur te kunnen betalen? Als je tot een oplossing komt, maak hierover schriftelijke afspraken. Help elkaar vooral door deze moeilijke tijden heen!
