Eigendom van winkels in een winkelcentrum ligt vaak bij één partij, die de winkels verhuurt aan verschillende huurders. Wat als de verhuurder met een concurrent een huurovereenkomst aangaat in hetzelfde winkelcentrum? Heb je dan rechten als bestaande huurder?
Het kan zijn dat je met de verhuurder hebt afgesproken dat aan je exclusiviteit toekomt. Als de verhuurder dan meewerkt aan de vestiging van een concurrent is er sprake van een gebrek. Je wordt immers ontoelaatbaar beperkt in jouw huurgenot. Exclusiviteitsbedingen komen echter niet vaak voor, omdat die de verhuurder erg beperken.
Ook wanneer geen exclusiviteitsbeding is overeengekomen, kan een verhuurder wanprestatie plegen door mee te werken aan de vestiging van uw concurrent. Je kunt dan stellen dat sprake is van een ‘huurgebrek’ en om herstel, huurprijsvermindering of schadevergoeding vragen. Rechters letten daarbij op de aard van de overeenkomst in samenhang met de wijze waarop en de mate waarin concurrentie wordt aangedaan. Ook kijken zij naar de contractuele bestemming van het gehuurde. Denk bijvoorbeeld aan een supermarkt die een deel van zijn winkel eerst onderverhuurt aan een bloemenkiosk om vervolgens zelf in de supermarkt bloemen te gaan verkopen.
Gerechtshof ’s-Gravenhage heeft op 17 januari 2012 over deze materie een vonnis gewezen. In deze zaak was de huurder van een pand het niet eens met de vestiging van een Turks restaurant in hetzelfde winkelcentrum. De huurder exploiteerde er een Grieks restaurant. In deze procedure beriep de huurder zich op de branchebeschermingsclausule uit zijn huurovereenkomst: “Verhuurder verplicht zich, gedurende de looptijd van onderhavige huurovereenkomst, geen huurovereenkomst te sluiten inzake Winkelcentrum Ypenburg met een partij die werkzaam is in dezelfde branche als huurder, danwel aan een onderneming die wordt gebruikt ten behoeve van de exploitatie van een ‘shoarmazaak’ in de ruimste zin van het woord.”
De verhuurder voerde aan dat deze clausule in strijd is met artikel 6 van de Mededingingswet. Op grond daarvan is het verboden overeenkomsten te sluiten die er toe strekken de mededinging op (een deel van) de Nederlandse markt te verhinderen. Het gerechtshof stelt de huurder in het gelijk. De verhuurder had namelijk niet voldoende gesteld dat sprake was van een merkbare beperking van de mededinging in de desbetreffende markt.
Deze zaak maakt opnieuw duidelijk dat verhuurders en huurders er goed aan doen om goede afspraken te maken over de bestemming en het gebruik van te verhuren winkelpanden. Zij zijn namelijk allebei gebaat bij een goede verdeling van de branches over een winkelcentrum.
Voor meer informatie over dit onderwerp kun je contact opnemen met Wesley Rhoe, teamvoorzitter Vastgoed
via 0493 – 331483 of w.rhoe@gca.nl.
