Vaak denken mensen bij het omgevingsrecht aan het voeren van bezwaarprocedures en eindeloos met de gemeente discussiëren over ingewikkelde en taaie onderwerpen. Dat is (gelukkig!) niet altijd het geval. Juist in de voorfase is genoeg winst te behalen en zeker de moeite waard om iemand te vragen mee te kijken met een voornemen tot bouwen. Zeker in het licht van de nieuwe Omgevingsrecht wordt de voorbereiding van een aanvraag steeds belangrijker. In mijn praktijk maak ik maar al te vaak mee dat ik hangende een procedure bij de rechtbank of Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State denk: “Was nu maar eerder langsgekomen dan hadden we dat probleem kunnen pareren bij het indienen van de aanvraag of tijdens het vooroverleg.” Denk daarbij bijvoorbeeld aan discussies over geluid, vergunningsvrij bouwen, leges, parkeren en wijzigingsbevoegdheden. Ook is veel winst te behalen door juist aan de voorkant met de bevoegde instantie in overleg te gaan over het voeren van de meest effectieve procedure. Is bijvoorbeeld de Crisis- en Herstelwet van toepassing, kan de coördinatieregeling worden toegepast, dient het plan gefaseerd te worden uitgevoerd, of is op een andere manier wist te halen in een vergunningen en bestemmingsplanproces.
Om een voorbeeld te geven. Laatst had ik een ondernemer en vastgoedeigenaar in West-Brabant geadviseerd en begeleid in zijn vergunningsaanvraag voor het oprichten van meerdere bedrijfshallen op een bedrijventerrein. Het bedrijventerrein lag relatief dicht bij een aantal woningen. De inschatting was dat er veel bezwaren zouden komen vanuit de buurt. Het aantal vervoersbewegingen zou als gevolg van de plannen toenemen, hierdoor zou onder meer de geluidsbelasting kunnen toenemen. De ondernemer wilde natuurlijk zijn bedrijventerrein zo efficiënt mogelijk inrichten, maar wilde ook de omgeving zo min mogelijk belasten. En natuurlijk, zeker niet onbelangrijk, wilde de ondernemer zo snel mogelijk aan de slag op het terrein. Het belang van een snelle onherroepelijke vergunning stond natuurlijk ook bovenaan het lijstje.
Door in goed overleg met de gemeente te treden en het omgevingsdialoog aan te gaan, heb ik een voor de ondernemer zo gunstig mogelijk aanvraag ingediend. Het bouwplan was wel op een aantal kleine aspecten aangepast, de ontsluiting van het terrein werd onder andere verplaatst, mede door het overleg met gemeente en de omgeving. Uiteindelijk is gekozen voor een gecoördineerde procedure, met als positieve gevolg een bestemmingsplan en omgevingsvergunning die eenvoudig en zonder bezwaren de eindstreep heeft gehaald. Met relatief kleine aanpassingen ten opzichte van de allereerste plannen en relatief lage kosten is in zeer korte tijd een onherroepelijk plan bereikt. De ondernemer kon nu snel aan slag; heel cliché maar zeker waar: het is het resultaat dat telt!
Meer weten wat wij kunnen betekenen in een planfase of voorbereidende fase? Neem gerust contact op. Ik licht graag toe wat ik kan betekenen voor je.
